ארכיון כללי - להב דביר

ליווי פיננסי לעסקים

beecard — Tue, 16 Apr 2019 16:50:27 +0000

ליווי פיננסי לעסקים

ניהול תזרים המזומנים באופן שוטף – ניתוח של תזרים המזומנים והבנתו שכן אם יש יתרה פנויה בחשבון הבנק חשוב להבין מה מקורה.

אם לדוגמה מקור היתרה הפנויה הוא הלוואה שהתקבלה או מקדמה מלקוח או דחיית תשלום לספקים או רשויות המשמעות היא שהכסף שיש לעסק אינו תוצאה של הרווח השוטף אלא תוצאה של החלטות פיננסיות וניהוליות בהתאם להתפתחויות בשטח.

מה כולל ליווי פיננסי?

יועץ פיננסי יבחן את כל המרכיבים ויקבל החלטות באופן אחראי ולא ככיבוי שרפות. יש לצפות את התזרים לתקופה קצרה ובינונית ולהבין את המחזוריות של תזרים המזומנים.

ניהול תזרים המזומנים מתנהל בעולם של אי וודאות שכן אין וודאות לגבי מועד קבלת הכספים מאת הלקוחות (לא כל הלקוחות משלמים ע"פ ההסכם שנחתם עימם – במגוון רחב של הסברים כגון המנכ"ל בחו"ל, הגזבר חולה וכיו"ב) ולצערנו לעתים אף לגבי הסכום המתקבל, יחד עם זאת יש להפגין אחריות מול הבנקים ובעת קרות המקרה, יש להיות ערוך מול הבנק עם גיבוי.

לחלופין, יש לעדכן את הבנק מראש על פער תזרימי שצפוי לתקופה קצרה עם הסבר לכך (עליה בפעילות, לקוח מהותי שהודיע מבעוד מועד על דחיית תשלום וכן הלאה) וזאת על מנת ליצור אמון עם הבנקאים.

אם הבנק מחליט לתת אשראי זמני, חשוב מאוד לעמוד בסיכום ולהחזיר את האשראי הזמני במועד שנקבע. יועץ פיננסי יכין תחזית תזרים מזומנים גם לתקופות ארוכות יותר ואז ניתן לראות מראש לאן הספינה שטה ולהכין תכנית פעולה ממונית מבעוד מועד כדי לתת מענה לבעיות בתזרים המזומנים.

יתכן שבתכנית הזו תבחין חברת הייעוץ פיננסי כי יהיה נכון בעוד שנה לגייס אשראי ואז תהיה תקופת חפיפה קצרה עם הלוואות קיימות (או להציע פתרונות מימון אחרים כגון אשראי בנקאי, הלוואות בערבות המדינה, הלוואות מקרנות ייעודיות וכן הלאה והלוואות משכנתא).

מהו ליווי פיננסי?

ניתוח מעמיק של דוח רווח והפסד – היועץ הפיננסי קורא את הדוח בצורה שונה מאשר הבעלים/מנכ"ל ומוסיף ערך בדבר הבנה מהו הרווח האמיתי לתקופה הנבחנת. לדוגמה, אם הדוח מציג רווח של 30 אלף ש"ח לחודש ולעסק יש שתי פעילויות שונות אך אין הפרדה בדוח, היועץ הפיננסי יבחן כל פעילות בנפרד כדי לבחון מי מהן רווחית יותר ומי מהן רווחית פחות ובהתאם לכך, יכול הבעלים לקבל החלטות בדבר המשך ההתנהלות והיכן להשקיע. דוגמה נוספת-הרווח המוצג אינו כולל הוצאות שונות שיש לקחת בחשבון כגון ריבית רבעונית, הפרשה לחופשה. יתרה מכך לעיתים יש עונתיות וחיובים חד פעמיים שיש להתחשב בהם.
פתרונות מימון – היועץ הפיננסי בוחן את הצורך בקבלת אשראי בנקאי והלוואות בערבות המדינה וכדומה, בוחן את יכולת ההחזר של העסק ורואה ראיה רחבה יותר מאשר הצורך המיידי בכסף. מעבר לסכום המבוקש יבחן היועץ הפיננסי את מבנה האשראי של החברה וימליץ על תמהיל אשראי אופטימלי רלוונטי לעסק.

תחומי התמחות

– ייעוץ פיננסי פרטי
– ייעוץ כלכלי לפרטיים
– ייעוץ עסקי
– יועץ פיננסי מומלץ

הפוסט ליווי פיננסי לעסקים הופיע לראשונה ב-להב דביר.

השפעת עליית הריבית על המשכנתא שלך

beecard — Tue, 27 Dec 2016 08:03:09 +0000

נכון לימים אלו – דצמבר 2016 – ריבית הפריים היא הנמוכה ביותר מאז ומעולם.
המאמר מכוון לבעלי ריביות משתנות אך ישנה התייחסות קלה גם למסלולים קבועים. לווה שלקח משכנתא צמודה לפריים ו/או בריבית משתנה בעצם לקח על עצמו, במודע או שלא במודע, סיכונים רבים.
באופן כללי מסלול ריבית משתנה לוקחים כאשר הריבית במשק גבוהה. מסלול הריבית המשתנה מהווה אלטרנטיבה למסלול הריבית הקבועה שכן כאשר תרד הריבית במשק, כל מי שיש לו ריבית קבועה לא יוכל להינות מירידת הריבית וזאת משום הוא קיבע אותה.

מסלול הריבית המשתנה :

יתרונות:
• יכולת לפירעון מוקדם (בנקודות יציאה) ללא קנסות.
• היותה זולה יותר בטווח הקצר וכתוצאה מכך גם ההחזרים החודשיים נמוכים יותר, דבר המהווה חלק במערכת השיקולים בהתאמת תמהיל המשכנתא האופטימלי.
• ניתן לקבע ריבית זולה למספר שנים תוך אי ודאות לגבי מה תהיה הריבית בעתיד.
חסרונות:
• בעתיד בעת עדכון הרבית (לדוגמא משתנה כל 5 שנים – לאחר 5 שנים) יש אי וודאות מובנה לגבי גובה הריבית והיא יכולה גם להשתנות בצורה דרמטית כלפי מעלה בתקופה של 5 שנים. המשמעות היא עליה בסכום ההחזר החודשי וזאת מפני שמדובר בסוג של ספקולציה ויש לשקול טוב את משקל המסלול הזה בתמהיל המשכנתא או לחילופין להיערך מראש לתרחישים שונים (לדוגמא קרן שמשתחררת וכו').
• בעת פירעון מוקדם של מסלול זה שלא בנקודת יציאה עשוי להיות עמלת פירעון מוקדם.
כאשר הריבית במשק נמוכה היתרון היחסי המשמעותי של מסלול הריבית המשתנה הינו היותו מסלול בעל החזרים נמוכים יחסית בטווח הקצר. החיסרון השני (חשש מעמלת פירעון מוקדם) הופך להיות פחות רלוונטי ופחות

משמעותי.
מסלול הפריים הינו מסוכן גם הוא
יתרונות:
• הריבית הכי זולה ולכן ההחזרים נמוכים.
• בשל הריבית הנמוכה יש שחיקה מהירה קרן ההלוואה.
• ניתנת לפירעון בכל עת ללא קנסות בשל פירעון מוקדם.
חסרונות:
• כאשר יש עליית ריבית יש השפעה מיידית על גובה ההחזר החודשי (בניגוד למסלולים צמודי מדד בהם ההצמדה נפרסת על כל שאר תקופת המשכנתא ואז העלייה בגובה ההחזר החודשי פחות מורגשת בטווח הקצר).
• כאשר הריבית תעלה בצורה דרמטית 3% – 4% ההחזר החודשי עשוי לעלות במאות שקלים וזאת רק בחלק של הפריים.
כאשר הריבית במשק תעלה – בהכרח ההחזרים החודשיים בגין המשכנתא יגדלו גם הם!
להלן דוגמא מספרית היכולה להמחיש את השינויים בריבית לאורך השנים ואת השפעתם הן על ההחזר החודשי והן על סה"כ החזר המצטבר:
הטבלה המוצגת מטה מציגה מספר תרחישים, לדוגמא תרחיש מספר 0 מייצג מצב שבו לא יהיה שינוי לא בריבית ולא במדד כלל. תרחיש מספר 2 מייצג עלייה של 6.5% בריבית באופן מצטבר לאורך 30 שנה ועלייה שנתית של 2% במדד.

טבלה א'

הסבר לטבלה א':
ישנן שלוש משכנתאות באותו סכום (750,000 ₪) עם רמת החזר חודשי התחלתי זהה, ולשלושת המשכנתאות תמהילים שונים מבחינת מסלולים (תמהילי הצעות א' וב' עצמם אינם מוצגים מבחינת משקלי ההצמדה, המשתנה, פריים וכו'). ניתן לראות מהטבלה כי למרות השוויון לכאורה בין שלושת המשכנתאות עשוי ההחזר החודשי לנוע על הטווח שבאותה שורה. לדוגמא הצעה א' עשוי ההחזר החודשי לנוע בין 4,128 ₪ (לפי תרחיש 0) לבין 6,552 ₪ (לפי תרחיש 3). הצעה ג' חושבה כולה במסלול ריבית קבועה לא צמודה וניתן לראות שבכל תרחיש ההחזר החודשי נשאר קבוע אבל מדובר בתקופה מעט ארוכה יותר (263 חודשים).
ההחזר החודשי הינו שיקול עיקרי אך יש לבדוק שיקול נוסף שהוא הסכום המצטבר לכל ההחזר:
טבלה ב'

מטבלה ב' עולה כי סכום ההחזר המצטבר בהצעה ג' (אשר כולה במסלול מאוד סולידי – קבועה לא צמודה) הינו כ 1.085 מיליון ₪ בכל אחד מהתרחישים. אפשר לראות כי בעת קרות תרחיש מספר 3 (עליית ריבית של 9% ב 30 שנה ועליית מדד שנתית של 3%) משכנתא מספר 1 הופכת להיות לא כדאית.
ישנם מסלולים נוספים ולכל אחד יתרונות וחסרונות ייחודיים לו.
חלק בלתי נפרד מקביעת תמהיל המשכנתא האופטימלי הוא הקטנת סיכונים או ניהולם וזאת על ידי שילוב מסלולים קבועים צמודים וקבועים לא צמודים. כל לווה קובע מה התמהיל המתאים לו בהתאם להערכותיו / חששותיו משינויי ריבית ו/או מדד ובהתאם ליכולת ההחזר שלו.
לווה שלקח לפני שנה משכנתא על ידי יועץ משכנתאות בריבית קבועה לא צמודה לקח אותה בריבית יקרה יותר מאשר הריביות המשתנות ומראש היה מוכן לשלם יותר בכדי שכאשר הריבית במשק תעלה, הוא לא יהיה מוטרד מכך.
בבואכם לקחת משכנתא יש לשקול מגוון שיקולים כדי למצוא איזון בין המסלולים בעת קביעת התמהיל האופטימלי!

כותר המאמר:
אבי דביר, רו"ח

ייעוץ וליווי פיננסי

הפוסט השפעת עליית הריבית על המשכנתא שלך הופיע לראשונה ב-להב דביר.

ייעוץ משכנתאות כיצד בונים משכנתה משתלמת

beecard — Tue, 13 Dec 2016 12:52:05 +0000

ייעוץ משכנתאות

חולמים לרכוש נכס? אתם לא מעוניינים לאבד אותו בגלל חישובים עתידיים לא נכונים ?

אם כך, הגיע הזמן שתעשו את הצעד הזה, כי קניית דירה זו בהחלט השקעה משתלמת לעתיד. אתם בוודאי צריכים עזרה כדי להבין מה כולל התהליך של רכישת דירה והגשת בקשה לקבלת הלוואה בבנק,אז איך עושים זאת?

אז איך עושים זאת?
מרביתנו עובדים ולא עושים הנחות אך לא כולים מצליחים להגיע לאקט של רכישת נכס היות וחסר או אין הון עצמי לרכישה.

מצד אחד, האם זה אומר שצריך לוותר על החלום? לא בטוח היות והאופציה הטובה ביותר היא לקחת הלוואת משכנתה.
אם תיפנו אל לחברה לייעוץ משכנתאות תוכלו להבין את הדרך הנכונה להלוואה כדאית, איזה סוגי משכנתאות קיימים בשוק ובנוסף, כמה זמן לוקח כל העניין הזה.
למען ההגינות, לקנות דירה בעזרת הלוואת משכנתה זה מהלך שחייב להיבדק מבחינת כלכליות הבקשה, ובנוסף, על מנת שתוכלו לעשות את זה בריבית הזולה ביותר-חשוב לעשות סקר שוק נרחב מול כמה שיותר בנקים למשכנתאות.

כיצד בונים משכנתה משתלמת וחסכונית?

בניית משכנתה מורכבת מכמה פרמטרים המשתנים מלקוח ללקוח. חשוב לקחת בחשבון עליית שכר עתידית, קרנות השתלמות או קופות גמל המיועדות לפרעון חלקי של ההלוואה.

המחשבה הכללית היא לקחת את ההלוואה לכמה שפחות שנים בכדי לשלם כמה שפחות ריבית על הסכום שלוויתם ולבנות משכנתה אופטימלית בכדי להימנע מכמה שיותר הצמדות ושינויים עתידיים בהלוואה.

הכותב,
אסף להב,
ייעוץ משכנתאות ופיננסים

הפוסט ייעוץ משכנתאות כיצד בונים משכנתה משתלמת הופיע לראשונה ב-להב דביר.

מעגל הקסמים בעסק

beecard — Mon, 12 Dec 2016 20:24:55 +0000

כאשר אני שואל בעל עסק מה מצב העסק מבחינה פיננסית, אני שומע הרבה פעמים את התשובה "מתגלגלים, אתה יודע", העניין הוא ההסבר של בעל עסק ל"מתגלגלים". בדרך כלל הנחת הבעלים היא שאם לא חזר שק או הו"ק וכדומה אז מתגלגלים. בתשובתם מתייחסים הבעלים למצב בחשבון העו"ש של העסק למרות שהוא מהווה רק חלק מכל התמונה הפיננסית של העסק.
לטעמי אמירה כזו חייבת להיות מבוססת ומגובה בנתונים פיננסים ולא בתחושת בטן. לתפיסתי המשמעות של "להתגלגל" היא – העסק מתקדם על ציר הזמן (תוך כדי פעילות שוטפת) ולא חל שינוי בהתחייבויות שלו ולא חלה הקטנה של צריכת האשראי במסגרת העו"ש. כלומר עבר זמן אך לא השתנה שום דבר מבחינה אסטרטגית. דוגמה טובה לכך היא שהעסק מאוזן מבחינת הרווח ואין הלוואות להחזיר. דוגמה נוספת ונפוצה היא שהעסק מאוזן מבחינת הרווח אולם החברה מחזירה הלוואות (במקרה זה היות והעסק מחזיר הלוואות שלא מרווחים, הרי שעליו להשיג הלוואות חדשות / חליפיות באותו סכום אחרת תיווצר חריגה בחשבון העו"ש). הסתכלות אחרת הינה – מעבר העסק ממקור מימון אחד לאחר באותם סכומים.
לפעמים תרגום הבעלים למצב שבו העסק נמצא יכול להיות מוטעה שכן גם אם החברה מאוזנת מבחינת הרווח ואין לה הלוואות לפרוע, הרי אם היא תרכוש רכוש קבוע בדמות דירה בעזרת חברת ייעוץ משכנתאות או תשלם לרשויות חובות מהעבר וכן הלאה הרי היא תגלה שיתכן והיא לא תוכל לעמוד בזה.
ניתן לקבץ נושא זה לשלושה מצבי יסוד – המצבים הינם תאורטיים מבחינת הדיוק אך מוחשיים ברמת הפרקטיקה:
1. המצב הטוב – העסק הרוויח כסף אולם הבעלים משך בדיוק את כל הכסף – המשמעות היא שמצב העסק לא השתנה אך לפחות לבעלים יש יותר כסף.
2. המצב הרע – העסק הפסיד וגייס אשראי (בנקאי / קרנות / אחר) באותו סכום – המשמעות היא שמצב העסק השתנה לרעה.
לבעלים נוצר חוב חדש אשר קיים מבחינה אסטרטגית אולם לא משוקף באופן שוטף בחשבון העו"ש של העסק.
3. מצב אפס – העסק לא הרוויח ולא הפסיד ולכן אין שינוי בעו"ש – מדובר במקרה קיצון ותאורטי אך חשוב להשלמת התמונה.
לאחרונה נפגשתי עם בעל עסק שאמר לי "מתגלגלים" ולצורך המחשה אציג את התמונה הפיננסית כפי שאני רואה אותה.
הבעלים סיפר לי בגאווה שבשנתיים האחרונות הוא עמד בפרץ אל מול לחצי התזרים ולא חזרו לו שקים וכו'. בחינה קצרה העלתה שאכן חשבון העו"ש ה
תנהל במסגרת, אולם לפני שנתיים היו לו הלוואות בסך כולל של 100 אלף ₪ ואילו היום יש לו הלוואות בסך כולל של כ 200 אלף ₪ –
המשמעות היא שהוא לא עמד בהתחייבויותיו
והיה צריך מימון נוסף בתקופה הזו (מבלי להיכנס לסיבות שהובילו לכך). המשמעות האוטומטית של דוגמה
זו היא שהעסק צרך יותר מאשר יכול היה ולכן פנה למקורות מימון נוספים – הסכנה היא שיום אחד מקורות מימון כאלו או אחרים פשוט יפסיקו לתת אשראי.
לסיכום :
יכול להיות שהעסק אכן מתגלגל אך יש להיות בטוחים שזה המצב, שכן יתכן שהעסק בנסיגה והבעלים מחמיץ את סימני האזהרה.

כותב המאמר:
אבי דביר ייעוץ וליווי פיננסי

הפוסט מעגל הקסמים בעסק הופיע לראשונה ב-להב דביר.

ייעוץ פיננסי

beecard — Sat, 08 Oct 2016 05:46:08 +0000

בשנים האחרונות, מרבית מבעלי העסקים הצורכים אשראי בנקאי נעזרים באנשי מקצוע מתחום האשראי בכדי למנף את העסק/חברה. כל בעל עסק יודע כי עליו להתנהל תחת אותה מסגרת שהוקצתה לו וזאת בשל החשש מהחזרת שק או החזרת חיוב וההשלכות הנובעות מכך. במידה ותיווצר חריגה מהמסגרת האשראי רשאי הבנק לא לכבד צ'ק או הוראת קבע ולגבות ריבית חריגה הנהוגה בשוק.

כידוע, עסק יכול להיות ריווחי מאוד במידה ומנוהל נכון אך יחד עם זאת, יכול להיות במצב של גרעון תזרימי תמידי מכמה סיבות עקריות:
מתן אשראי נרחב ללקוחות

תשלום במזומן בגין הוצאה שנתית

רכישת מכונה יקרה במספר תשלומים

קיימים בעלי עסקים אשר בעת חריגה מהמסגרת עסוקים במציאת פתרון מימוני הנותן פיתרון נקודתי ולא מטפל בבעיה האמיתית אותם דרכים להבראת העסק הוא הלוואה מהבנק, הזרמת כסף פרטי לעסק, מימוש נכסים, בקשת מקדמה מלקוח וכו'). חשוב לציין שחריגה מהמסגרת היא אמצעי שיקוף אחד מכמה אמצעי שיקוף אשר יש בכל עסק ויתכן שאפשר היה לתכנן טוב יותר את ההתנהלות עם אותה חריגה (לדוגמה הערכות ממונית מראש ושליטה שוטפת במצב העסק).

במובן מסוים, קו האשראי הוא מגבלה אשר נקבעה לעסק על ידי גורם חיצוני (הבנק) לאור נתוני העסק ו/או נתוני הענף ומכלול הביטחונות והסיכונים העולים בראי הגורם החיצוני. לא תמיד קו האשראי רלוונטי ולא תמיד הוא בהכרח מתאים לעסק וזו אחת הסיבות לבעיות התזרים ו/או לחריגה.

חשיבות השליטה במצבה הפיננסי של החברה.

השליטה בנתונים הפיננסים הינה נדבך חשוב ביכולת הניהול של הבעלים. בבואו לקבלת החלטה בעסק חייב הבעלים / המנכ"ל לשלוט במצב החברה באופן כללי ואם ניקח את הדוגמא הנ"ל באופן ספציפי אציג ארבעה תרחישים מתוך רבים שיכולים להיות:
יתכן שלקוחות הודיעו על עיכוב בתשלום.
יתכן שהחלה פעילות חדשה עם לקוח חדש אשר על פי תנאי התשלום שסוכמו הלקוח עדיין לא צריך לשלם ומצד שני החברה לא נערכה לפעילות הזו מבחינה מימונית.
יתכן והחברה מפסידה לאורך זמן וכעת זה צף.
יתכן ובעקבות הפסדים חודשיים רצופים החברה מוכרת באופן רצוף פיקדון לעו"ש ואילו החודש כבר לא נשאר פיקדון לממש.

כל אחד מארבעת התרחישים לעיל יכולים להוביל לסיטואציה שבדוגמא אולם בשני המקרים הראשונים המצב יותר טוב מבחינה אסטרטגית מאשר בשני המקרים האחרונים.

ברור שהכרה בתרחישים והבנתם ישליכו על דרכי הפעולה של הבעלים / מנכ"ל.

השנייה, אופן הטיפול בבעיה.

ככל שהבעלים יצפה את התנהלותו הפיננסית מראש כך יוכל לתכנן את צעדיו ופתרונותיו בצורה רגועה יותר ואגב כך להקטין את הסיכוי לטעויות. לצורך המחשה נניח כי כבר ב 1.12.15 הנהלת החשבונות ו/או מחלקת הכספים מיידעים את הבעלים כי לפי הפעילות של 11.15 אשר תמה וניסיון העבר ובהתחשב בכל נתוני התזרים (החיובים והשליליים) הצפויים, סביר להניח שעם תשלום המוסדות תהיה חריגה של 25-35 אלף ₪ (יש לזכור שזו הערכה). בשלב זה יש זמן לטפל בבעיה התזרימית ובמקביל לברר מדוע זו התחזית הצפויה.

בין הפתרונות האפשריים:
שיחה עם הבנק על מנת להסביר כי חל עיכוב בקבלת הכספים ויידרש מימון לזמן קצר בסך 30 אלף ₪ לתקופה של חודש (או לתקופה קצרה יותר אם יש סבירות גבוהה לגבי תאריך התקבול מהלקוח).
הלוואת בעלים לזמן קצר.
בקשת מקדמה מלקוח אחר.
פניה לספק ותיק שקיבל שק לתאריך 9.12.15 להמתין עם משיכת השק עד תחילת חודש הבא עם ההסבר לגבי מקור הבעיה.

יש ליצור מנגנון המספק לבעלים שליטה בדבר מצב החברה מבחינה פיננסית באופן שוטף, דבר החשוב לצורך ניהול תזרים מזומנים בריא ולצורך קבלת החלטות ניהוליות.

אבי דביר, רו"ח
ייעוץ וליווי פיננסי

הפוסט ייעוץ פיננסי הופיע לראשונה ב-להב דביר.

דירה בכל מחיר-מה הדגשים

beecard — Sat, 17 Sep 2016 20:38:10 +0000

בשנים האחרונות, וכתוצאה ממחנק אשראי רבים מאיתנו נעזרים בהלוואות נוספות בכדי למממן את מחיר הדירה.
חשוב לזכור-הגבלת 75 אחוז מימון הגיעה אחרי מחשבה עמוקה האומרת כי כל משפחה חייבת להגיע עם מינימום 25 אחוז הון עצמי. מה שאומר-רוצים דירה ב1,000,000 שקל, תשלמו 250,000 הון עצמי.

אם אין לי הון עצמי-מה עושים

הכל תלוי בכושר ההשתכרות, זוגות המרוויחים משכורת מכובדת ובעלי וותק מכובד ונאה-לא אמורה להיות בעיה להשלים את ההון דרך הלוואה. כל זאת בתנאי שאינכם עוברים 25 אחוז מגבוה ההכנסות לתש' משכנתא והלוואות שנלקחו לצורך דיור. דבר שכזה עוזר ומועיל למשפחה הרי רכישת דירה זה סוג של השקעה וגם אם אין לנו את ההון עצמי הראשוני לעסקה-במקרים מסויימים שווה להתאמץ מעט ולהשלים את מחיר התמורה לדירה.

למה שווה להתאמץ ולרכוש דירה?

פשוט מאוד-מחיי הנדל"ן לא יורדים, ההפך הוא הנכון. שמשקיעים את ההון עצמי שלנו בנדל"ן, אנו לוקחים בחשבון ירידה ביתרת המשכנתא ומנגד, עליה חודשית/שנתית במחיר הנכס. על ידי תכנון נכון, ניתן להמחיש לכל בית אב במדינת ישראל כי בית החלומות שלנו יגיע ובדרך, חייב לדאוג להגדיל את ההון עצמי שלנו על ידי קניית ומכירת הדירה אחת לכמה שנים.

כמה שנים מספיק להמתין?

אין תשובה חד משמעית, מי שקנה נכס בשנת 2007-שילש את כספו. מרבית הסימנים מראים כי מחירי המדל"ן רחוקים מלרדת. אולי תגיע בלימת מחירים אך יחד עם זאת-בלימה אומרת כי כל מחירי הנדל"ן נבלמים, האם זה טוב לנו?

מה חשוב בדירה להשקעה?

לכשרוכשים דירה להשקעה, חשוב להבין כי הנכס דומה לעסק שפתחנו ומטרה העיקרית היא ליצור כמה שיותר כסף בתקופה הקצרה ביותר. שילוב נכון של נכס מניב ותכנון משכנתא על ידי יועץ משכנתאות פרטי יקחו אתכם לאפיקי נדל"ן שונים בארץ וגם בחו"ל.

חברת להב שירותים פיננסים-חברת לייעוץ משכנתאות ופיננסים

הפוסט דירה בכל מחיר-מה הדגשים הופיע לראשונה ב-להב דביר.

קיבלת החלטה להקים עסק, מה הלאה?

beecard — Sun, 11 Sep 2016 19:10:00 +0000

קיבלת החלטה בדבר הקמת עסק, מה הלאה?

לאחר מחשבות רבות קיבלת החלטה על פתיחת עסק. חלק מהשיקולים הינם פוטנציאל הרווח וסיכויי התממשותו, אמידת הסיכונים, יתרונות וחסרונות הגלומים בבעלות על עסק ועוד. ברור לכל כי מדובר בעולם של אי ודאות.
החלטה זו על הקמת עסק, מחייבת הכנת תכנית עסקית מפורטת, אשר נערכת בידי אנשי מקצוע מנוסים, שכן אפשר לעמוד על אתגרים עסקיים / פיננסים ולהיערך לקראתם מראש (הפסד בחודשים הראשונים, צורך ברכישת ציוד, מציאת נקודת איזון בכסף ו/או כמויות וכן הלאה). יש למצוא פתרונות לאתגרים אשר עולים התכנית העסקית – לדוגמא מציאת גורם מממן, החלטה בדבר המבנה הארגוני, החלטות ניהוליות בדבר הקצאת משאבים וויסותם, בחינת יכולת העסק לפרוע את התחייבויותיו ועוד – כל זאת כדי להגיע ערוכים בצורה ראויה להקמת העסק.
מלבד החלטות ניהוליות, קביעת נהלי עבודה ונהלי בקרה בתוך העסק, לעיתים נדרש העסק למימון. מומלץ לפנות לאנשי מקצוע אשר להם נסיון עשיר בגיוס אשראי ממספר רב של מקורות (בנקים / הקרן בערבות המדינה קרנות ייעודיות וכו'). לעיתים עולה הצורך בליווי העסק בשלבים הראשונים וזאת כדי להקנות לבעלים בטחון ושליטה במתרחש בעסק ובמצב העסק.
יש לזכור כי גורם מממן כלשהו ירצה לקבל רמת וודאות בדבר יכולת החזר ההלוואה של מקבל ההלוואה. לעיתים ישנה דילמה (גם אצל עסקים ותיקים) של "למי לשלם קודם?" – גם במקומות אלו צריכה להיות משנה סדורה בדבר תיעדוף ויכולת ניהול.
למרות שלעיתים נדמה שקבלת הלוואה היא עניין של מה בכך, עדיין מדובר בהחלטה חשובה בעלת השלכות ויש להתייחס להחלטה זו במלוא הרצינות. החלטה זו תתקבל במשנה תוקף כאשר מדובר בהשקעות בעסק אשר לא ניתן לממש אותן במחיר עלותן (ריצוף, קירות גבס וכדומה) – "סוף מעשה במחשבה תחילה".

אז מה עושים?

יש להשקיע מחשבה בצורת הצגת בקשת ההלוואה ו/או אשראי בנקאי. לא אחת יש רעיונות עסקיים טובים אשר נדחו בבנק אחד והתקבלו בחיבוק בבנק אחר. השיקולים הרלוונטיים בהגשת בקשה לאשראי בנקאי הינם: צורך אמיתי בהלוואה, יכולת החזר, תקופת ההלוואה, הזרמת בעלים לעסק, חוסן פיננסי של הבעלים, רווחיות פוטנציאלית של העסק, צרכי הון חוזר ועוד.
סכומי ההלוואות
עסק בהקמה – עד 500 אלף ₪.
עסק קיים – 500 אלף ₪ או 8% מהמחזור שנה קודמת – כגבוה

בעל עסק ! יש לך בעיה בתזרים המזומנים? בדוק עכשיו זכאותך להלוואה בתנאים נוחים בהליך מזורז וללא בירוקרטיה מיותרת.
פנה/י אלינו לבדיקת תמהיל האשראי האופטימלי לעסק שלך. תן/י למקצוענים לבחון את צרכי האשראי של העסק שלך, תוך שקלול מסגרות והלוואות קיימות, תחזית בדבר התפתחות העסק.
אל תחכה לטלפון מהבנק!
קח אחריות על תזרים המזומנים בעסק שלך!

כותב המאמר:
אבי דביר, ייעוץ וליווי פיננסי–יועץ משכנתאות

הפוסט קיבלת החלטה להקים עסק, מה הלאה? הופיע לראשונה ב-להב דביר.

מה קבלנים מסתירים מאיתנו הרוכשים?

beecard — Mon, 15 Aug 2016 10:27:57 +0000

רכישת דירה "יד ראשונה מקבלן" נתפסת כעסקה כדאית לאורך השנים. רובנו מעדיפים לשלם יותר -תמורת השקט הנפשי המלווה כניסה לדירה חדשה. ואולם הנחה זו מתגלה לפעמים, ומיד או לאחר כמה שנים כמוטעית. חוסר מקצועיות, העדר פיקוח, ורשלנות מצד הקבלן יובילו אותנו ל"אסון נדלני". אותם הסעיפים גלויים כבר בהסכם עליו אתם עתידים לחתום מולו.

כ-3,000 תביעות בהיקף 600 מיליון שקל מוגשות מדי שנה נגד קבלנים בגין ליקויי בנייה מהותיים-חוסר רישום מוסדר בטאבו ואחריות מסחרית מצד הקבלן לוקה בחסר. חשוב לזכור-תופעת הרטיבות מגלמת נזק רב בגלל הזמן הארוך יחסית שאורך עד לגילויה, ואם כבר מגלים, הקבלן שולח אותנו לחוק המכר ושם מגלים כי תקופת הבדק על אותו סוג ליקוי-הסתיים.

ליקויים חריפים ושכיחים לא פחות, המביאים להיווצרות בעיית הרטיבות הם הליקויים באיטום בגלל שהקבלן החליט לחסוך עלינו. חשוב לזכור שאנו לא נהיה בהליך הבנייה ולא נפקח אך מנגד, חשוב לקחת בחשבון בדיקות שיכולות להתבצע מיד לאחר חתימה על פרטיכל מסירה מטעם הקבלן (ותבקשו גם העתק…)

אז כבר החלטנו לרכוש, מה בודקים?

1. יש לקבל את הדירה בתנאי יום (תאורה טבעית), ולבצע את הבדיקה בנינוחות ולא תחת לחץ זמנים.

2. יש לבקש לערוך פרוטוקול של הליך הבדיקה, או להקפיד על רישום הערה – אם הדירה נבדקת לפני שחוברו מערכות החשמל והמים.

3. יש לבקש את המפרט הטכני המובטח ואת תוכנית השינויים והתוספות (אם קיימת) – ולהשוות בניהם.

4.יש לבחון את כל המערכות, האביזרים והרכיבים בבדיקת תפקוד מלא (להסיר כיסויים; לבדוק שלמות אביזרים; לפתוח ולסגור את הדלתות; להוריד את התריסים וכו').

5. האמבטיה מותקנת כבר בשלבים המוקדמים של הבנייה ולכן חשופה יותר לפגיעות. יש לבדוק את תקינות החיפויים ולבצע בדיקת הצפה (מילויה עד לגובה 15 ס"מ) כדי לשלול פריצת מים מן הצנרת.

6.יש לשכור שירותיו של בודק מקצועי עבור הרכוש המשותף בבניין (חברת בדק בית)

7. בידקו שלא חלות עליכם הוצאות בגין ליווי בנקאי, שינוי נק' חשמל, נקודות מאור, וכ'ו.

לסיכום:

1. רבים מאיתנו כבר מבינים שלא חותמים על הסכם מול קבלן לאחר שנבדק על ידי מי מטעמכם בצורה אובייקטיבית-אך ניתן לחתום על הסכם שכזה מבלי להבין את תוכנו ואת כל העלויות האמיתיות בעסקה???
2. עורך הדין שלכם ידאג לאחריות המשפטית-יש את האחריות המסחרית מול הקבלן-ושם כולם נופלים.
3. ישנם הוצאות ליווי בנקאי שהקבלן יסב עלינו ואין חוקיות בדבר!
4. מאיזה רגע מתחילה ההצמדה למדד-ניתן לשנות את רוע הגזרה.

הפוסט מה קבלנים מסתירים מאיתנו הרוכשים? הופיע לראשונה ב-להב דביר.

טיפים לרכישת דירה יד ראשונה מקבלן

beecard — Mon, 25 Jul 2016 09:39:32 +0000

בפוסט הבא נדון בסוגיית רכישת דירה מקבלן. אך בטרם מתחילים לחלום על הכניסה יש הרבה דברים שצריך לקחת בחשבון.
שלבי המו"מ מול קבלן מאוד קרטיים לעסקה היות ומדובר מסכומים ענקיים.

זכרון דברים בטרם רכישה.

קבלנים רבים מחתימים לקוחות על טופס בקשת רכישה כבר בשלב הראשוני בתירוץ האומר "בוא נשמור לך את הדירה". זכרון דברים הוא מחייב לכל דבר ועניין ולצאת ממנו יכולה להיות בעיה. זכרו לציין במפורשות את נושא ביטול ההצטרפות במידה והוחלט לא להתקדם לאחר החתימה. וכל זאת כמובן תוך פרק זמן סביר מיום חתימה על בקשת רכישה.

מה בודקים על הקבלן?

מאוד פשוט, ראשית אנו ממליצים לקחת ייצוג אישי ולא את הייצוג של הקבלן. זכרו, מטרת משרד עורכי הדין של הקבלן הוא לדאוג לאינטרסים האישיים של הקבלן ופחות של הרוכש. במידה והחלטתם לא לקחת ייצוג צריך לבדוק את הדברים הבאים: נסח טאבו, אישור זכויות, חכירת הקרקע, האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים ובסיווג המתאים לפרוייקט, האם קיים היתר בנייה המראה על גובה הבנייה אותו הקבלן מתעתד לבנות ושיעבודים הרובצים על הקרקע.

בנק מלווה, אני חייב?

ראשית, מומלץ מאוד לפנות לקבלנים המלווים על ידי בנק והתשלומים ישולמו ישירות לטובת חשבון הליווי וכל תשלום ישולם על ידי שובר. דבר שכזה מבטיח לנו את הערבות על הכסף אותו שילמנו (עד 7% ניתן לשלם ללא קבלת ערבות) את הערבות אתם אמורים לקבל תוך 14 יום מיום התשלום בפועל. חשוב להדגיש כי קבלנים מנסים לגלגל את הוצאת הליווי על הלקוח… שימו לב…

מפרט טכני

חשוב מאוד לקרוא היטב את המפרט היות וכל האביזרים אותם אנו עתידים לקבל מופיעים שם לרבות שינויים עתידיים בתוכן הדירה. המפרט יכיל איזה דוד נקבל, מתגים חשמליים, נק' מים, הזזת נקודות, גודל הריצוף, מרפסת וכיו"ב. זכרו כי המפרט הינו חלק חשוב מאוד מבחינת מו"מ ודרכו ניתן לדבר תוספות מהקבלן כמו מזגן, הכנות למזגן, נק' חשמל נוספות, מטבח משופר. זכרו כי אם תתפסו את הדברים האלה לפני חתימה על הסכם, תוכלו לחסוך עשרות וגם מאות אלפי שקלים.

הוצאות נוספות בתהליך

חשוב לדעת כי על מחיר הדירה יש הוצאות משפטיות שיכולות להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים. בגדול, ההוצאות האלה ישולמו למשרד המייצג או לרשויות אך אתם חייבים לדעת מזה: שכ"ט עו"ד, מס רכישה, אגרות רישום בית משותף, אגרות רישום בתהליך, חיבורי חשמל גז ומים בכניסה, ייפוי כוח נוטריונים וכיו"ב

מדדים

קבלנים נוהגים בד"כ להצמיד את החוב הפתוח למדד תשומות הבנייה או מחירים לצרכן. חשוב להבין כי ככל שהחוב מול הקבלן גדול יותר, כך אנו בסיכון גדול יותר. ומצד שני אם יש ליווי ניתן לשלם את מלוא מחיר הדירה גם אם הכניסה תהיה בעוד שנתיים, להחלטה שכזאת חייבים להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי שיראה לנו את היתרונות והחסרונות בתשלום לקבלן.

מה קורה במקרה של הפרת הסכם?

ראשית בואו נבין מהיא הפרת הסכם. כאשר אנו מתחייבים לצד ג' על תשלומים, צריך לעמוד בהם ולא משנה מה קורה בדרך. הפרות הסכם זה דבר שכיח מאוד היות והבנקים מקשיחים עמדות ונוטלי המשכנתאות לא עושים את הבירורים הנכונים לפני שמתחייבים לקבלן. לכן, חשוב מאוד שנהיה מכוסים מכל הצדדים למצב של אם וכאשר… חשוב לבדוק כי סעיף ההפרה הוא הדדי (גם הקבלן יכול להפר) ומה קורה במצב שהקבלן מאחר במסירת החזקה? בדקו כי יש סעיף המגן עליכם במצב של איחור מעבר ל60 המקובלים אחרת, תוכלו למצוא את עצמכם ללא קורת גג לתקופת המעבר. אנו ממליצים להפחית עד כמה שאפר את הפיצוי מצדכם ולדאוג כי במקרה של הפרה לא תשלמו סכום גדול ותוכלו לצאת מההסכם.

לסיום:

רכישת דירה היא אחת העסקאות המורכבות והגדולות שנעבור, בעלי מקצוע שנשכור לתהליך יכולים לחסוך לנו עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתהליך. חוסר המודעות או אמונה מלאה בקבלן כי "חבר קנה והיה מרוצה" יכולים לגרום לנו להפסדי כסף ענקיים ותש' פיצוי מוסכם על משהו שאיננו אשמים אך לא ידענו. כאשר בוחרים בעלי מקצוע כמו יועץ משכנתאות או עו"ד נדלן מטעמנו בדקו המלצות והאם אותם בעלי מקצוע מכירים לעומק את הפרוייקט אותו אנו מתעתדים לרכוש.

הפוסט טיפים לרכישת דירה יד ראשונה מקבלן הופיע לראשונה ב-להב דביר.

רכישת דירה מקבלן

beecard — Tue, 12 Jul 2016 18:39:44 +0000

המדריך לרכישת דירה מקבלן

בשנים האחרונות וכתוצאה מעודף ביקוש בתחום רכישת דירת יד ראשונה מקבלן נוצר מצב שבו הרוכשים רצים כמו ברווזים לטבח וחותמים על הסכמים דרקוניים שכל הסעיפים בתוכם מגנים על הקבלן ורק עליו.
ראשית, אנו חייבים לזכור כי מדובר בעיסקה מורכבת, ואופן ביצוע העיסקה יכול להשליך על עתידנו.
עלינו לזכור כי מדובר על דירה הנקנת על בסיס חוזה בלבד ואין זכות קניינית על שום חלק בפרויקט. בנוסף, בשל העובדה כי עורך דין מטעם הקבלן מייצג אותו, ודואג לאינטרסים האישיים של הגוף המבצע את הפרויקט-בדקו לעומק את הקבלן ומי מטעמו

אם כבר החלטנו לרכוש, איך נעשה זאת?

1. יש לוודא כי קיים רישום בפנקס רישום המקרקעין המעיד כי אותו קבלן הוא הבעלים של הקרקע.
2. במידה והקבלן הוא חוכר את הקרקע, חשוב לבדוק את הסכם החכירה מול מנהל מקרקעי ישראל ולוודא כי הקרקע היא חכורה על ידי הקבלן ודמי ההיוון שולמו.
3. יש לוודא כי לחברת הבנייה קיים היתר בנייה חוקי ותקף מטעם העירייה המורה על כמות יחידות הדיור הנבנות באותו פרויקט.

אז מה אני צריך לעשות כשאני רוכש דירה מקבלן?

1. עלינו לוודא כי הסעיפים שסוכמו בעל פה עם הקבלן אכן קוימו והופיעו בחוזה
2. חשוב לוודא כי המפרט הטכני של הדירה מולא באופן מדוייק על ידי הקבלן.
3. חשוב לבדוק כי קיים סעיף בחוזה המאפשר לכם לבצע שינויים או תוספות במבנה הדירה במקרה שקיימת אפשרות לכך. בדקו האם תחויבו בתשלומים נוספים.
4.בדקו שלא קיים סעיף בחוזה המתיר לקבלן לבצע שינויים בתוך תחום הדירה אותה רכשתם או בחלקים המוצמדים לדירה לרבות דחיית מועד ביצוע ללא אישורכם.

5. ודאו כי שמאי המקרקעין אותו אתם רוצים להזמין יוודא את גיווני הדירה באופן מובהק.

בדיקת סעיפי החוזה בעת הרכישה

טרם ביצוע החתימה על הסכם רכישת דירה מקבלן עלינו לוודא את הדברים הבאים
1. רישום בטאבו, יש לדרוש כי הקבלן יציין את מועד השלמת רישום הבעלות על הנכס ורישום המשכנתא מדרגה ראשונה
2. וודאו כי לא קיימים היטלים נוספים על הדירה לרבות היטל השבחה
3. רכוש משותף – אם כבר החלטנו לרכוש דירה חדשה יש להקפיד ולבדוק אילו חלקים מהרכוש המשותף הופרדו על ידי הקבלן. בידקו איך ניתן להסדיר את נושא הרכוש המשותף בבניין לרבות מחסנים כניסת הבניין חניות דרכי גישה לגג, מיקום הדוודים, ביוב וכו'
4. בעת רכישת הדירה וודאו כי מחיר הדירה כולל את מחיר החנייה והאם היא מקורה.
5. שימו דגש כי הקבלן התקין את מערכות החימום בהתאם לתקנות ובהתאם למפרט הטכני.
6. וודאו כי המחיר כולל עלות התקנת גז וחיבור חשמל.
7. שימו דגש ובידקו מה כלול בסעיף הוצאות הפיתוח והאם תהיה דרישה עתידית של הדיירים לאותו היטל או דומה לו.
8. איחור במועד מסירת הדירה חשוב לוודא כי קיים סעיף בחוזה שמגדיר באופן שאינו משתמע לשני פנים את מועד מסירת הדירה, ומהו טווח החריגה אותו צפוי הקבלן לדרוש. במידה וקיימים סעיפים המדברים על חריגה ממועד העברת הדירה חשוב לבדוק את גובה הפיצוי שאותו ייתן הקבלן לרוכש.
9. לא היינו ממליצים לכם לחתום על חוזה רכישת דירה בו החוזה מסביר בצורה ברורה כי קבלת הדירה היא הוכחה לכך שהדירה במצב תקין (אם קיבלנו את הדירה זה לא אומר שהסכמנו על כמות הליקויים העתידיים אותם אמורים לחשוף בשלבים מתקדמים של הבנייה.

אחריות הקבלן לתיקונים

חברת להב משכנתאות ופיננסים תעזור לכם ותכוון אתכם גם בדברים הקשורים ליום שאחרי קבלת החזקה בפועל.
חשוב להבין כי חוק המכר מחוייב על הקבלן בשתי תקופות שונות: תקופת הבדק – תקופה בה הקבלן מחויב לתקן כל נזק בהתאם לסוג הליקוי, ותקופת האחריות – התקופה בה רוב רובה של האחריות מוטלת עלינו הרוכשים וחובת ההוכחה היא עלינו.

לסיכום:

אם כבר החלטנו לרכוש דירה מקבלן בדקו על ידי יועץ משכנתאות פרטי אם קיימת היתכנות לבקשה מסוג זה חשוב להדגיש כי לא כל קבלן מאושר באופן אוטומטי על ידי הבנקים ולא כל קבלן המלווה עיסקה יהיה זכאי שלקוחותיו יקבלו משכנתא.
אם כבר החלטנו לצאת למהלך שכזה, פנו לחברה לייעוץ משכנתאות שתוביל אתכם אל המטרה ותחסוך לכם מאות אלפי שקלים בכל התהליך.

הפוסט רכישת דירה מקבלן הופיע לראשונה ב-להב דביר.