ארכיון משכנתא - להב דביר

אל תמהרו לקחת משכנתא- כל מה שכדאי לדעת על מאגר נתוני אשראי החדש

beecard — Thu, 18 Apr 2019 13:55:54 +0000

לא כולנו מודעים אבל בתאריך 12/4/2019 השתנה חוק נתוני אשראי (איסוף מידע אשראי על כל לקוח).

אז מה היה עד התאריך 12/4/2019?

כל אדם במדינת ישראל אשר ביקש אשראי מבנקים שונים/ גופים חוץ בנקאים, אותם גופים הזמינו דוחות אשראי צרכני כמו למשל D&B , BDI על מנת לראות את היסטוריית האשראי שלהם ב- 7 שנים האחרונות.

מי שהיה עליו מידע שלילי כמו למשל, לקוח מוגבל בבנק, תיקים בהוצאה לפועל, התראות מכרטיסי אשראי, התראות על כינוס נכסים, מידע שלילי זה פגע בו בשעת נטילת הלוואה/ משכנתה או העמדת מסגרת אשראי, לחילופין הבנק דרג את הסיכון בריביות גבוהות יותר.

עם כניסתו של חוק נתוני האשראי החדש, שנכנס לתוקף אחרי שנים של דיונים, לא תוכלו יותר להמשיך להתעלם מההלוואות האלה – הן יהפכו להיות חלק מדירוג האשראי שלכם.
המידע השלילי/ חיובי יוצג לגורם המבקש את חיווי האשראי רק עבור 3 השנים האחרונות על כל לקוח.

לדוגמא: במהלך חודש מרץ פנה אלינו לקוח בבקשה לקבלת משכנתה לקניית דירתו הראשונה לאחר בדיקת האשראי צרכני, התגלה כי קיימת התראה בדבר מתן צו הפטר בשנת 2014.

חשוב לזכור!
לפני כניסת החוק החדש התראה שכזאת מתלווה כ-7 שנים לדוח אשראי צרכני, מה שאומר שאותו לקוח היה אמור לסחוב את ההתראה עד שנת 2021.

התראה שכזאת "מפריעה" בשיקולי מתן אשראי צרכני או עסקי.

וכיום לאחר כניסת החוק החדש, אותו לקוח שהייתה לו התראה – נקי וחיווי האשראי שלו מראה שאפשר להתקדם למתן אשראי.

רוצים לדעת מה עליכם לעשות כדי לנצל את החוק החדש לטובתכם?

אז במי חוק נתוני האשראי עלול לפגוע?

בחוק נתוני אשראי קיימת אפשרות להזמין את הדו"ח המורחב שבו מפורטות כל סוגי הלוואות שניתנו ללקוח ב- 10 שנים האחרונות, מסגרות אשראי, יתרות בחשבונות הבנק והדבר החשוב ביותר, שלכל בנק תהיה אפשרות לדעת אם קיימים עוד חשבונות רדומים/ עסקיים שעד היום חלק מהלווים לא הציגו לבנק.

אם עד היום הבנקים רצו "לעצום עיניים" במקרים מסוימים, כעת כל המידע חשוף בפני הגורם המלווה בין אם זה בנקאי או חוץ בנקאי.

אין ספק שקיים בלבול במערכת הבנקאית ודבר שכזה עלול לגרום ליותר סירובים לבקשות משכנתה ו/או לקבלת אשראי

חוששים שהחוק החדש יפגע בכם?

הפוסט אל תמהרו לקחת משכנתא- כל מה שכדאי לדעת על מאגר נתוני אשראי החדש הופיע לראשונה ב-להב דביר.

משכנתא חוץ בנקאית

beecard — Sun, 17 Mar 2019 09:09:25 +0000

משכנתא חוץ בנקאית

ראשית בואו נבין מתי רצוי להשתמש במשכנתא חוץ בנקאית

ב 12/04/2019 ייכנס לתוקף חוק נתוני אשראי החדש שאמור לחולל מהפכה כלל ארצית בכל הקשור להלוואות ומימונים חוץ בנקאיים. השינוי העיקרי בחוק הוא איסוף נתוני אשראי חיוביים אודות הלקוחות, במאגר מרכזי שיופעל על ידי בנק ישראל, ומסירתם לנותני האשראי המבקשים מידע על לקוחות המבקשים אשראי נוסף.

בשנת 1989 הרפורמה בשוק ההון אפשרה לראשונה לחברות ביטוח ופיננסים להעניק הלוואות בסכומים גבוהים ולפרקי זמן ארוכים במיוחד. בתחילה מספר חברות ביטוח כמו מגדל ו-EMI נכנסו לתחום, אך עם השנים הצטמצמו מספר הגופים המעניקים מימון מסוג זה לטווח ארוך.

מתן הלוואות משכנתא לאנשים שונים עשוי להיות השקעה משתלמת עבור משקיעים שונים, המעוניינים ברווח מהריבית או בנכס עצמו אשר יעוקל במקרה והחייב לא יוכל לעמוד בתשלומים סדירים לגוף המלווה.

זוגות רבים מעוניינים לרכוש נכס איך למרביתם אין את ההון עצמי הראשוני לשם מימון העסקה. (25%)

רוצים להבין את היתרונות במשכנתא חוץ בנקאית?

1.היתרון המשמעותי ביותר הוא שההלוואה אינה נכללת באובליגו הבנקאי שלכם ולא אמורה להפריע.

2. ההלוואה נזילה בכל נקודת זמן, ניתן לפרוע בכל שלב.

3. הלוואה המגשרת על פער תזרימי המוכיח על מקור כספים שיפרע בעתיד.

משכנתא חוץ בנקאית תינתן רק לאחר בחינת טיב הלקוח ובטחונות מתאימים להלוואה

להב שירותים פיננסים

הפוסט משכנתא חוץ בנקאית הופיע לראשונה ב-להב דביר.

אז מה חדש בשוק המשכנתאות

beecard — Tue, 12 Mar 2019 10:13:46 +0000

בשנה האחרונה, שוק המשכנתאות עבר טלטלה בכל הנוגע לריביות ולתמחור הלוואות, כאשר הדבר השפיע על עליה משמעותית בריביות הניתנות לנוטלי המשכנתאות. אם לפני פחות משנה היה אפשר לקבל ריבית של פחות מ 3% ל 20 שנה בריבית קבועה צמודה למדד, הריבית כיום עוברת את רף 4%.

אם נסתכל על מחירי הריביות במשק, בעצם לא קרה דבר. ריבית בנק ישראל כמעט ללא שינוי כבר מספר שנים, ריבית על פיקדונות הינה אפסית גם כן כבר תקופה ארוכה וגם המצב באירופה ובארה"ב דומה מאוד. יחד עם זאת באמצע 2016, הבנקים למשכנתאות החלו לעלות בהדרגה ובשקט יחסית את הריביות לנוטלי המשכנתאות. הדבר נבע ממספר סיבות, כאשר הסיבה העיקרית היא רווח נמוך בסקטור המשכנתאות שנבע מתחרות ומרצון הבנקים לתת אשראי כמעט כל מחיר ואף לעיתים במרווח נמוך במיוחד. הסיבה השנייה, היא הנחיות בנק ישראל אשר חילקו את האשראי לסוגים שונים בהתאם לסיכון והחידוש העיקרי הוא, כי בנק ישראל פילג את הסיכון לפי אחוז המימון מערך הנכס אותו רוכש הלקוח למימון של עד 45% משווי הנכס ומדרגה שנייה מעל 60% משווי הנכס ובכך יצר שלוש מדרגות. כל הלוואה שנותן הבנק במימון של עד 45% מימון, גורמת לבנק להפריש אחוז מזערי, בהלוואות בין 45% ל 60% נדרש הבנק להפרשה גבוה יותר ובהלוואות בהם נדרש הבנק לממן למעלה מה 60% מגובה הרכישה, נדרש הבנק להפריש אחוז משמעותית גבוה יותר. ריתוק ההון לסיכון, גורם לבנק לאבד מקורות ובכך נאלץ הבנק לתמחר את ההלוואות הללו יקר יותר על מנת לפצות על ה"נזק" שנגרם לו.

סיבה נוספת להעלאת הריבית היא חוסר במקורות והבנקים החליטו לתעדף את ההלוואות, אותם הם מוכנים לתת ובכך נתנו עדיפות להלוואות רווחיות יותר. בנקים רבים שינו את הדרך בה הם מודדים את כדאיות מתן ההלוואה. אם בעבר הבנק היה מסתכל על רווח כולל או על תיק משכנתא כיעד, כיום ההסתכלות היא על מרווח בין גיוס הכסף למחיר מתן הכסף ללקוח ולא על פרמטרים אחרים. הבנקים החלו לתת דגש על מתן משכנתאות ללקוחות הבנק וללקוחות פוטנציאליים שיהיו מוכנים להעתיק פעילות מסחרית (לפתוח עו"ש משכורת) ואף נותנים תמריצים לפתיחת חשבון עו"ש באמצעות הלוואות מסובסדות ומתן פטורים בדמי ניהול חשבון.

לסיכום, ניתן לומר, כי אני ממליץ למשפחות העומדות ליטול משכנתא, לנסות להגיע למימון מינימאלי ככל שניתן ולא לעבור 60% משווי הדירה במידת האפשר. אם בידי נוטל המשכנתא סכום ההון העצמי הנושק ל 40%, מומלץ לקחת הלוואה מסחרית קטנה ולא לעבור מימון זה באחוזים בודדים. למשקיעים, מומלץ לא לעבור מימון של 45%, כאשר המימון המקסימאלי, אותו ניתן לקבל כיום לדירה שנייה ושלישית הוא עד 50% מימון בכל מקרה. מומלץ תמיד לשעבד את הדירה אותה עתידים לרכוש ולא דירה בבעלות קיימת (כמו דירה קיימת או דירה בבעלות צד ג'), כך הקצאת ההון של הבנקים היא הנמוכה ביותר. כמו כן ממליץ לנצל את האפשרויות הרבות בנטילת משכנתאות, כך שמשכנתא תוגדר לדיור ולא לכל מטרה. הדבר יפחית משמעותית את הריביות אותם ניתן לקבל.

רוס לוין, כלכלן ומשפטן (M.A.)

מומחה למשכנתאות ומימון

חבר לשכת היועצים והברוקרים למשכנתאות בישראל

www.roslevin.co.il

הפוסט אז מה חדש בשוק המשכנתאות הופיע לראשונה ב-להב דביר.

מחיר למשתכן

beecard — Tue, 12 Mar 2019 10:13:14 +0000

רבות דובר על מחירי הדיור בישראל אשר מרקיעים שחקים והנמצאים במגמת עלייה ישירה לאורך השנים. את מגמה זו כנראה יהיה קשה לצמצם או למנוע כליל. אולם, במרוצת הזמן עלו וצצו רעיונות מפי גורמים מקצועיים המעורים בענף הנדל"ן תוך התייחסות הממשלה להצעות אלו במטרה לשפר את יכולתם של זוגות צעירים ואנשים רבים במטרה לרכוש בית משלהם. תכנית מחיר למשתכן הינה התכנית אשר עלתה בעת האחרונה ומטרתה אכן לסייע במציאת פתרון עבור זוגות צעירים לקנות דירה חדשה. מחיר למשתכן למעשה מתווה דרך אפשרית לאוכלוסייה המדוברת להגשים את חלומם. (אך כמובן לא לכל המחפשים פתרונות דיור באשר הם).

היכן ניתן לקבל מידע וחוות דעת באשר לתכנית מחיר למשתכן והאם הינה כדאית בשבילנו ?

אם אנו מונים על אותם אנשים המבקשים לרכוש דירה חדשה, בוודאי נתעניין בכל הנודע לקיומו של מחיר למשתכן וכיצד נושא זה יוכל לבוא לקראתנו בהיבט הכלכלי. כדי להחכים בעניין נוכל לפנות כמובן לרשת האינטרנט ולמדיה השונים תוך קריאת כתבות וצפייה בתשדירים המדברים את רזי תכנית זו יחד עם מיטב הפרשנים והפרשנויות המכוונות. אולם בסופו של דבר כדי להבין האם התכנית הזו מתאימה דווקא לנו, האם אנו עומדים בתנאי הסף אותם היא מציעה וכמובן, מה הסיכוי באחוזים כי אנו נהיה אלו שיקבלו את המפתחות לדירה החדשה – עלינו יהיה להתייעץ עם גורמים מקצועיים.

חברות המעורות בעולם הנדל"ן יהוו קרקע פורייה לקבלת ייעוץ בנושא מחיר למשתכן. כלומר, לא די לנו בהסקת מסקנות אינדיבידואלית מפי המקורות אליהם נחשפנו. שמיעת גורם בעל ניסיון ויכולות מוכחות, יהיה לנו לעזר רב מאוד. יועצי משכנתאות לצורך העניין יהיו אנשי מקצוע מומלצים בזמן הנכון ובמקום הנכון לכל מי שמתעניין בתכנית של מחיר למשתכן. על כן בחירת הגורם הנכון שיעניק לנו טיפים ומידע שהיה חסר לנו בהיבט זה יהיה אף הוא חיוני ביותר.

בסופו של דבר, אל לנו לשכוח כי בכל תכנית ממשלתית לשיפור אחוזי היכולת לרכוש בית בישראל, קיימים גם יתרונות וגם חסרונות. בעת נרצה לדון בנושא זה נצטרך לשאול את עצמנו את השאלות הנכונות, להיוועץ עם הגורמים הרלוונטיים ולבסוף לקבל החלטה מושכלת שתתבסס על הנ"ל ועל כל הגורמים אשר עוטפים את נושא חשוב זה.

הפוסט מחיר למשתכן הופיע לראשונה ב-להב דביר.

מהו אורך חיי המשכנתה המקובל בשוק

beecard — Tue, 12 Mar 2019 10:12:31 +0000

בפוסט הבא נדון בגורמים המשפיעים על אורך חיי המשכנתא ומה הקשר בין אורך ההלוואה לבין יכולת ההחזר שלנו.
תופתעו לגלות כי בניגוד לתקופות עבר,רבים מאותם נוטלי משכנתא חושבים לקחת הלוואה לטווח קצר ללא בירור צרכים והתייעצות מעמיקה בנושא. רובנו מאמינים כי משכנתה לוקחים פעם אחת ומשלמים כל חודש תשלום שהוגדר מראש על ידי הבנק ואנו שוכחים שבדרך ליעד יתחוללו מגוון שינויים כגון: החלפת מקום עבודה, החלפת מקום מגורים וקבלת כספים שישמשו לפרעונות מוקדמים.
אותם אלה שלקחו משכנתאות בשלהי שנות ה90 ועדיין משלמים אינם זוכרים באיזה תשלום חודשי התחילו, כמה הצמדות הקרן ספגה, מה שכן הם יודעים שהם משלמים ולא מעט כסף.

מאיפה זה נובע?

באותם שנים לא היה קיים המושג ייעוץ משכנתאות חיצוני (התחיל בערך בשנת 2004). שר האוצר דאז ביבי נתניהו קידם חוקים מול המערכת הבנקאית במטרה לעזור לאותם לווים לשפר את תנאי המשכנתא.
רוב רובם של נוטלי המשכנתאות השתמשו במסלול זכאות שאז ניתן לכולם ב4% קבוע צמוד למדד. המדד בממוצע עולה בין 1-3% ובמצטבר מרגע שנלקחה ההלוואה ועד היום, עלה המדד בעשרות אחוזים. דבר שכזה גרם לאותם הלוואות לעלות בצורה מתונה, וכשמוסיפים לכך את ההתנגדות מצד הבנק בנוגע למיחזור, הלקוח נהייה חוסר אונים מול הבנק ומתקשה לתקן את הטעות שנעשתה אז. אותו מסלול "זכאות" נתן לבנקים ביטחון היות והמדינה ערבה על אותם סכומים, ובמקרה של חוסר יכולת לשלם, הפנו הבנקים את הלווים לוועדה בין משרדית, אותם לווים הגישו בקשות לדחיית תש' ובכל לבנק עדיין קיים הביטחון מול המדינה.
מה שונה אז מהיום?
כיום כל משפחה בממוצע מחזיקה נכס למגורים בין 7-10 שנים, דבר שכזה מביא את אותה משפחה לעשות חישובי משכנתא מחודשים שיותאמו למצבם החדש. חשוב להדגיש שאורך החיים של ביטוח חיים ומבנה דומה היות וכאשר מבצעים שינוי במשכנתא, נפתח חלון הזדמנויות לשפר גם את התשלום הפרמייה לחברת הביטוח.
התרחבות של אותה משפחה מעמידה אותה במצבים מאוד מורכבים כגון:
1.למחזר ולהוסיף כסף?
2.לגרור את המשכנתא אחריי אחרי ששילמנו הרבה שנים לנחס החדש ולהוסיף כסף?
3.לפרוע את ההלוואה הקיימת ולקחת חדשה במקום.
הטיפ שלנו:
טיפ 1.כאשר חושבים על מעבר דירה וזקוקים למימון נוסף, בידקו את סך ההתחייבויות שלכם ואת האפשרות לא להשתמש בכל ההון עצמי הקיים בראשותכם, בחלק הנותר פשוט לסגור הלוואות מסחריות גדולות ויקרות. מצב שכזה יכול לשפר את מצבו של התא המשפחתי ולצמצם בהוצאות הקבועות (בדרך כלל הם ההוצאות הכבדות ביותר בכל משק בית בישראל)
טיפ 2. לפני שמסלקים משכנתא בידקו את היתרה הרובצת על הנכס היות ולא תמיד שווה לסלק את ההלוואה(תלוי כמה שנים נשארו לנו) ובנוסף, בידקו עלויות של ביטוחי חיים וביטוח מבנה, זאת גם הוצאה נכבדת בגילאים מסויימים.
טיפ 3.אם כבר החלטתם לבצע מהלך , פנו ליועץ משכנתאות שידריך אתכם ויראה לכם את ההבדלים בין ההצעות השונות ואת הדרך למסלול כדאי וחסכוני לשם השגת המטרה.

הפוסט מהו אורך חיי המשכנתה המקובל בשוק הופיע לראשונה ב-להב דביר.

משכנתה שנייה לסילוק חובות, מתי זה משתלם?

beecard — Thu, 14 Feb 2019 19:02:58 +0000

בשנים האחרונות, רמת החיים ההולכת וגוברת בצורה ברורה וחדה לעין, אותה האוכלוסייה בישראל, מקדימה בהרבה את רמת הכנסותיה בנוסף, לעלות המחיה היקרה באופן כללי. תוסיפו לכך עלויות כמו רכישת רכב, שכר לימוד של הילדים במוסדות להשכלה גבוהה, חופשה או שמחה משפחתית גדולה, השקעה עסקית או פיננסית, הוצאות הבריאות (לא עלינו), עלויות שהייה בבתי אבות ותקבלו נטל הוצאות כבד שכולנו מתקשים לעמוד בו.

נטל הוצאות זה, הולך ומחמיר במיוחד לאור חוסר השכלה מתאימה, חוסר ניסיון וידע של הישראלים להתנהל בתבונה בתחום הפיננסי. כתוצאה מכך, העלויות להשגת מקורות מימון הן מטורפות, כמו גם מלכודת ה"אוברדראפט" (כ-70% מהישראלים נמצאים בחובה תמידית, לעומת ארה"ב למשל, בה כשלקוח מוצא את עצמו ביתרה הנמוכה מ-100$, הוא מקבל מכתב התראה מהבנק), אשר בשלב מסוים עשויה להפוך למלכודת "צ'קים חוזרים ופשיטת רגל".
אז מהו הפתרון הנכון לבעיה?

דרך התמודדות אחת היא משכנתה שנייה אשר נפוצה מאוד ברחבי העולם, והמאפשר נטילת הלוואה ארוכת טווח כנגד שעבוד של נכס נדל"ן שבבעלותנו, לעניין זה אין כל הבדל בין לווים קיימים של מערכת המשכנתאות לבין לווים חדשים הנדרשים לשעבד את הנכס. היתרון העיקרי הוא הפרדה בין ההוצאות השוטפות קצרות הטווח להתחייבויות חד פעמיות ארוכות טווח, אשר מאפשרת איזון בתקציב השוטף. (יש יתרונות נוספים, אך הם יפורטו בהמשך)

המושג "משכנתה שנייה" אינו חדש בשוק הישראלי ואנו ממליצים להיעזר ביועץ משכנתאות לפני שמחליטים להשתמש במוצר זה. עוד באמצע שנות ה-90, השיק בנק לאומי למשכנתאות את גרסתו למשכנתה על נכס קיים – "כספובית", ועם הזמן, גם בנקים אחרים למשכנתאות גילו את הפוטנציאל של "משכנתה השנייה", והצטרפו למעגל השעבוד של הנכס הקיים העומד בקריטריונים השונים של המערכת הבנקאית.

מיותר לציין שגם על הלווים, הן הקיימים והן החדשים, מוטלת חובת העמידה בדרישות הבנק מבחינת היסטוריה פיננסית, יכולת ההחזר שלהם כיום וכמובן אסמכתאות לגיבוי המהלך. למעשה, במידה ואתם עומדים בכל התנאים הללו, אתם יכולים לקבל את ההלוואה מהבנקים למשכנתאות ללא כאב ראש ובתנאים נוחים הרבה יותר מאשר בבנקים המסחריים. האשראי שיועמד לרשותכם, יינתן ללא שום חסימה של מסגרת האשראי שלכם בבנק, שלא כמו בבנקים המסחריים.

הפוסט משכנתה שנייה לסילוק חובות, מתי זה משתלם? הופיע לראשונה ב-להב דביר.

משכנתא הפוכה

beecard — Thu, 14 Feb 2019 19:01:26 +0000

משכנתא הפוכה משתלמת?
אכלוסיית מדינה ישראל שעוברת את גיל 60 מתקיימים מקצבת זקנה או מפנסיה וקצבאות שונות. לפעמים ישנם כאלה שגם נעזרים בקרובי משפחה שהם מקבלים כסף מתוכניות חיסכון שונות או שכירות על נכסים שבבעלותם.

הכנסותיהם של קשישים רבים מסתכמות בסכומים נמוכים ביותר, וכתוצאה מכך אין להם אפשרות להילחם להישרדות היומיומית, ובטח לא לייחד כספים במקרה של הוצאות גדולות ו/או בלתי צפויות.

כדי לקבל את המוצר המשכנתא ההפוכה, לא נדרשות כל ערבויות או כל הוכחה על הכנסה כלשהי – הדבר היחיד שנדרש כדי לקבלה הוא בעלות על נכס, וכך יכול הקשיש להשיג הכנסה חודשית או חד-פעמית נוספת שתיטיב עימו.וכמובן תלוי באיזור שבו ממוקם הנכס.

אפשר להשתמש במשכנתא גם לצורך מעבר ללדיור מוגן, וגם פה מועד פירעון ההלוואה יגיע רק עם עזיבת הדייר את בית האבות או הדיור המוגן או עם פטירתו(על ידי מכירה של דירתו הקודמת).
היתרון הנוסף בלקיחת המוצר הוא האפשרות של הקשיש להשיג מקור מימון נוסף באופן עצמאי וללא שיידרשו ילדיו לשאת בעול הכלכלי, כל זאת בלי לאבד את ביתו. הלווה נשאר בעלי הדירה ויכול לגור בה, עד מועד הפירעון. ככל ששווי הדירה גדול יותר, וככל שגילו של הקשיש מתקדם יותר, עולה סכום ההלוואה שאותו ניתן לקבל.

היתרונות הבולטים במוצר: מקור זמין של כסף שניתן לקבלו באופן חד-פעמי או בתשלומים חודשיים, ושאין בו החזרים חודשיים שמקשים על הלווה לעמוד בהם.

קריטריונים ראשוניים :

משכנתא הפוכה לבני +60

הלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן.
ללא החזרים חודשיים.
ניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת ללא קנסות.
הבית נשאר בבעלותו של הלווה והוא יכול להמשיך לגור בו ככל שיחפוץ.
ההלוואה אינה מותנית ברכישת ביטוח חיים, מבדקי בריאות או מבדקי הכנסה.

* מתן ההלוואות לבני 60 ומעלה בלבד, בכפוף לתנאים ולשיקול דעתו של הבנק .

הפוסט משכנתא הפוכה הופיע לראשונה ב-להב דביר.

משכנתא לכל מטרה

beecard — Thu, 14 Feb 2019 18:59:57 +0000

מתי אנו לוקחים משכנתה לכל מטרה?

משכנתה לכל מטרה יכולה לפתור לנו הרבה מאד מצבים בחיים, ואף להיות הלוואה מפנקת במיוחד. יש הרבה מאד אנשים שהולכים לבנק בדרישה לקבל משכנתה לכל מטרה, דווקא בכדי לכסות על חוב פתאומי אחר שצץ לפתע. מנגד, אנשים אשר רוצים לקנות רכב גדול ויוקרתי, אף הם יכולים לפנות לבנק ולבקש משכנתה לכל מטרה. מדובר למעשה במעין שדרוג של ההלוואה הרגילה. כאן תקרת הסכום היא גבוהה במיוחד, פריסת התשלומים נוחה ומסלולי הריבית מגוונים. בדיוק בגלל זה חשוב לעשות דבר אחד לפני שמגישים בקשה של משכנתה לכל מטרה – לפנות אל יועץ משכנתאות מקצועי.

משכנתה לכל מטרה היא משכנתה רגילה

אמת, משכנתה לכל מטרה לא נועדה בשביל שנרכוש נדל"ן מסוים. כמו כן, נוכל להלוות מהבנק את מלוא סכום הכסף, ולא רק 70% מערך המוצר. חוץ מזה, אין עוד שום הבדל בין משכנתה לכל מטרה, לבין המשכנתה הרגילה. פעמים רבות מדובר באותו הסכום, מסלולי הריבית משפיעים באותה צורה, ויש חשיבות להחלטה על פריסת התשלומים. גם להחלטה על מספר המסלולים שבמסגרתם ניקח משכנתה לכל מטרה יש הרבה השפעה על החיים שלנו בעתיד. בסופו של דבר, אנחנו הולכים להחזיר כסף לבנק במשך שנים רבות, ולכן חשוב שנדע לקחת את המסלול הנכון.

יש הרבה מאד דברים שצריך לקחת בחשבון. כמו משכנתה רגילה, גם במקרה של משכנתה לכל מטרה, הבנקים ממש נלחמים על הכסף שלנו, ורוצים כמובן שניקח את המשכנתה דווקא אצלם. מכיוון שמשכנתה לכל מטרה לא נעשית במסגרת בנק למשכנתאות דווקא, התחרות היא אף הרבה יותר עזה.

אז למה שאתם תעשו את כל החיפוש בעצמכם? פשוט תפנו אל יועץ משכנתאות. בסופו של דבר מבחינה כלכלית – מדובר במסלול הזהה לזה של משכנתה רגילה. לכן יועצי משכנתאות מקצועיים, מתמחים גם בייעוץ עבור משכנתאות שנועדו למטרות שונות. הם יעזרו לכם למצוא את המסלול המשתלם ביותר עבורכם, וכך אתם תוכלו להחזיר את המשכנתה בתנאים שנוחים לכם.

האם כולם מתמחים בכך?

היום, רוב היועצים שעוסקים בתחום המשכנתאות, יכולים לתת יעוץ גם במקרה של משכנתא לכל מטרה. עם זאת, חשוב כמובן לברר קודם לכן עם היועץ מה תחומי ההתמחות שלו. יש היום אף יועצים, שספינת הדגל שלהם היא דווקא בתחום של משכנתה לכל מטרה, אף יותר מתחום הנדל"ן. ההמלצה שלנו היא בסופו של דבר ללכת ליועץ עם הידע המקצועי הטוב ביותר בתחום שאתם צריכים. לפעמים משכנתה עבור ניתוח בחו"ל צריכה להתבצע בתנאים שונים מאשר משכנתה עבור רכב חדש.

בכל מקרה, השורה התחתונה היא שאם אתם שוקלים לקחת משכנתה לכל מטרה, לכו הישר אל יועץ משכנתאות. יכול להיות שאפילו תגלו שאתם לאו דווקא צריכים לקחת משכנתה לכל מטרה, אלא להסתפק בהלוואה הרגילה של הבנק. בכל מקרה התשובות המקצועיות יהיו אצל היועץ.

הכותב:
אסף להב,
יועץ משכנתאות ופיננסים

הפוסט משכנתא לכל מטרה הופיע לראשונה ב-להב דביר.

מיחזור משכנתא

beecard — Thu, 14 Feb 2019 18:48:02 +0000

האם משתלם לנו למחזר את המשכנתה?

מיחזור משכנתא הינו תהליך שבו מסלקים משכנתא קיימת ע"י לקיחת משכנתה חדשה בתנאים טובים יותר

צעד זה נעשה לרוב כאשר הריבית במשק יורדת בהשוואה לריבית שהייתה במועד נטילת המשכנתא

הסיבות העיקריות שבגינן נרצה למחזר את המשכנתה הם:

* הקטנת התשלום החודשי של המשכנתא הקיימת
* צמצום מספר השנים שנותרו למשכנתא הקיימת

גיוס כסף גדול מתוך המשכנתה

וכל זה תוך ניצול מרבי של ירידת הריביות במשק על מנת לקבע ריבית משכנתה חדשה.

מיחזור משכנתא בכל מחיר ?

על מנת לחשב את הכדאיות הכלכלית ממחזור המשכנתה יש לבחון כמה פרמטרים

בשלב הראשוני, חברתנו תתאים את גובה הריבית המשולמת כיום לעומת גובה הריבית שתשולם במשכנתה החדשה
יש לבדוק בשלב השני האם קיימת עמלת פירעון מוקדם במשכנתא הקיימת. במידה וקיימת עמלת.
פירעון מוקדם, על הלווים לדעת את גובה העמלה בכדי לחשב את כדאיות המחזור. עמלת הפירעון המוקדם
מחולקת למספר חלקים

1. עמלת אי הודעה : על הלווה להודיע לבנק לפחות עשרה ימים לפני מועד סילוק המשכנתא, במידה
והלווה אינו מודיע, עליו לשלם עמלה בגובה 0.1% מגובה המשכנתא הנפרעת

2.עמלת פיצוי מדד : במקרה שבו נפרעת משכנתא אשר צמודה למדד המחירים לצרכן, בתאריכים 1-15
לחודש, הלווה ישלם את מחצית המדד הממוצע של 12 החודשים האחרונים.

3. עמלה תפעולית : עמלה בגובה עשרות שקלים שמשתנה מבנק לבנק (ניתן להמנע ממנה על ידי הודעה מראש)

4. עמלת הפרשי היוון : עמלת הפרשי ההיוון הינה העמלה המשמעותית ביותר בחישוב כדאיות מחזור
המשכנתא, עמלת הפרשי ההיוון בהלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן, העמלה מפצה את הבנק
במידה והריבית הממוצעת כיום לאותה תקופה, עפ"י פרסום של בנק ישראל נמוכה יותר מהריבית
המשולמת במשכנתה הקיימת עמלה זאת יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.

החברה המובילה בארץ בייעוץ משכנתאות ופיננסים

הפוסט מיחזור משכנתא הופיע לראשונה ב-להב דביר.

ארכיון משכנתא - להב דביר

אל תמהרו לקחת משכנתא- כל מה שכדאי לדעת על מאגר נתוני אשראי החדש

רוצים לדעת מה עליכם לעשות כדי לנצל את החוק החדש לטובתכם?

חוששים שהחוק החדש יפגע בכם?

משכנתא חוץ בנקאית

משכנתא חוץ בנקאית

אז מה חדש בשוק המשכנתאות

מחיר למשתכן

מהו אורך חיי המשכנתה המקובל בשוק

משכנתה שנייה לסילוק חובות, מתי זה משתלם?

משכנתא הפוכה

משכנתא לכל מטרה

מתי אנו לוקחים משכנתה לכל מטרה?

משכנתה לכל מטרה היא משכנתה רגילה

האם כולם מתמחים בכך?

מיחזור משכנתא

האם משתלם לנו למחזר את המשכנתה?

מיחזור משכנתא הינו תהליך שבו מסלקים משכנתא קיימת ע"י לקיחת משכנתה חדשה בתנאים טובים יותר

צעד זה נעשה לרוב כאשר הריבית במשק יורדת בהשוואה לריבית שהייתה במועד נטילת המשכנתא

הסיבות העיקריות שבגינן נרצה למחזר את המשכנתה הם:

* הקטנת התשלום החודשי של המשכנתא הקיימת* צמצום מספר השנים שנותרו למשכנתא הקיימת

גיוס כסף גדול מתוך המשכנתה

וכל זה תוך ניצול מרבי של ירידת הריביות במשק על מנת לקבע ריבית משכנתה חדשה.

מיחזור משכנתא בכל מחיר ?

על מנת לחשב את הכדאיות הכלכלית ממחזור המשכנתה יש לבחון כמה פרמטרים

1. עמלת אי הודעה : על הלווה להודיע לבנק לפחות עשרה ימים לפני מועד סילוק המשכנתא, במידהוהלווה אינו מודיע, עליו לשלם עמלה בגובה 0.1% מגובה המשכנתא הנפרעת

2.עמלת פיצוי מדד : במקרה שבו נפרעת משכנתא אשר צמודה למדד המחירים לצרכן, בתאריכים 1-15לחודש, הלווה ישלם את מחצית המדד הממוצע של 12 החודשים האחרונים.

3. עמלה תפעולית : עמלה בגובה עשרות שקלים שמשתנה מבנק לבנק (ניתן להמנע ממנה על ידי הודעה מראש)

החברה המובילה בארץ בייעוץ משכנתאות ופיננסים

* הקטנת התשלום החודשי של המשכנתא הקיימת
* צמצום מספר השנים שנותרו למשכנתא הקיימת

1. עמלת אי הודעה : על הלווה להודיע לבנק לפחות עשרה ימים לפני מועד סילוק המשכנתא, במידה
והלווה אינו מודיע, עליו לשלם עמלה בגובה 0.1% מגובה המשכנתא הנפרעת

2.עמלת פיצוי מדד : במקרה שבו נפרעת משכנתא אשר צמודה למדד המחירים לצרכן, בתאריכים 1-15
לחודש, הלווה ישלם את מחצית המדד הממוצע של 12 החודשים האחרונים.