בפוסט הבא נדון בסוגיית רכישת דירה מקבלן. אך בטרם מתחילים לחלום על הכניסה יש הרבה דברים שצריך לקחת בחשבון.
שלבי המו"מ מול קבלן מאוד קרטיים לעסקה היות ומדובר מסכומים ענקיים.
זכרון דברים בטרם רכישה.
קבלנים רבים מחתימים לקוחות על טופס בקשת רכישה כבר בשלב הראשוני בתירוץ האומר "בוא נשמור לך את הדירה". זכרון דברים הוא מחייב לכל דבר ועניין ולצאת ממנו יכולה להיות בעיה. זכרו לציין במפורשות את נושא ביטול ההצטרפות במידה והוחלט לא להתקדם לאחר החתימה. וכל זאת כמובן תוך פרק זמן סביר מיום חתימה על בקשת רכישה.
מה בודקים על הקבלן?
מאוד פשוט, ראשית אנו ממליצים לקחת ייצוג אישי ולא את הייצוג של הקבלן. זכרו, מטרת משרד עורכי הדין של הקבלן הוא לדאוג לאינטרסים האישיים של הקבלן ופחות של הרוכש. במידה והחלטתם לא לקחת ייצוג צריך לבדוק את הדברים הבאים: נסח טאבו, אישור זכויות, חכירת הקרקע, האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים ובסיווג המתאים לפרוייקט, האם קיים היתר בנייה המראה על גובה הבנייה אותו הקבלן מתעתד לבנות ושיעבודים הרובצים על הקרקע.
בנק מלווה, אני חייב?
ראשית, מומלץ מאוד לפנות לקבלנים המלווים על ידי בנק והתשלומים ישולמו ישירות לטובת חשבון הליווי וכל תשלום ישולם על ידי שובר. דבר שכזה מבטיח לנו את הערבות על הכסף אותו שילמנו (עד 7% ניתן לשלם ללא קבלת ערבות) את הערבות אתם אמורים לקבל תוך 14 יום מיום התשלום בפועל. חשוב להדגיש כי קבלנים מנסים לגלגל את הוצאת הליווי על הלקוח… שימו לב…
מפרט טכני
חשוב מאוד לקרוא היטב את המפרט היות וכל האביזרים אותם אנו עתידים לקבל מופיעים שם לרבות שינויים עתידיים בתוכן הדירה. המפרט יכיל איזה דוד נקבל, מתגים חשמליים, נק' מים, הזזת נקודות, גודל הריצוף, מרפסת וכיו"ב. זכרו כי המפרט הינו חלק חשוב מאוד מבחינת מו"מ ודרכו ניתן לדבר תוספות מהקבלן כמו מזגן, הכנות למזגן, נק' חשמל נוספות, מטבח משופר. זכרו כי אם תתפסו את הדברים האלה לפני חתימה על הסכם, תוכלו לחסוך עשרות וגם מאות אלפי שקלים.
הוצאות נוספות בתהליך
חשוב לדעת כי על מחיר הדירה יש הוצאות משפטיות שיכולות להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים. בגדול, ההוצאות האלה ישולמו למשרד המייצג או לרשויות אך אתם חייבים לדעת מזה: שכ"ט עו"ד, מס רכישה, אגרות רישום בית משותף, אגרות רישום בתהליך, חיבורי חשמל גז ומים בכניסה, ייפוי כוח נוטריונים וכיו"ב
מדדים
קבלנים נוהגים בד"כ להצמיד את החוב הפתוח למדד תשומות הבנייה או מחירים לצרכן. חשוב להבין כי ככל שהחוב מול הקבלן גדול יותר, כך אנו בסיכון גדול יותר. ומצד שני אם יש ליווי ניתן לשלם את מלוא מחיר הדירה גם אם הכניסה תהיה בעוד שנתיים, להחלטה שכזאת חייבים להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי שיראה לנו את היתרונות והחסרונות בתשלום לקבלן.
מה קורה במקרה של הפרת הסכם?
ראשית בואו נבין מהיא הפרת הסכם. כאשר אנו מתחייבים לצד ג' על תשלומים, צריך לעמוד בהם ולא משנה מה קורה בדרך. הפרות הסכם זה דבר שכיח מאוד היות והבנקים מקשיחים עמדות ונוטלי המשכנתאות לא עושים את הבירורים הנכונים לפני שמתחייבים לקבלן. לכן, חשוב מאוד שנהיה מכוסים מכל הצדדים למצב של אם וכאשר… חשוב לבדוק כי סעיף ההפרה הוא הדדי (גם הקבלן יכול להפר) ומה קורה במצב שהקבלן מאחר במסירת החזקה? בדקו כי יש סעיף המגן עליכם במצב של איחור מעבר ל60 המקובלים אחרת, תוכלו למצוא את עצמכם ללא קורת גג לתקופת המעבר. אנו ממליצים להפחית עד כמה שאפר את הפיצוי מצדכם ולדאוג כי במקרה של הפרה לא תשלמו סכום גדול ותוכלו לצאת מההסכם.
לסיום:
רכישת דירה היא אחת העסקאות המורכבות והגדולות שנעבור, בעלי מקצוע שנשכור לתהליך יכולים לחסוך לנו עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתהליך. חוסר המודעות או אמונה מלאה בקבלן כי "חבר קנה והיה מרוצה" יכולים לגרום לנו להפסדי כסף ענקיים ותש' פיצוי מוסכם על משהו שאיננו אשמים אך לא ידענו. כאשר בוחרים בעלי מקצוע כמו יועץ משכנתאות או עו"ד נדלן מטעמנו בדקו המלצות והאם אותם בעלי מקצוע מכירים לעומק את הפרוייקט אותו אנו מתעתדים לרכוש.
