בימים האחרונים מתבהרת האפשרות כי כל זוג צעיר מחוסר דירה המעוניין ליטול מהבנק משכנתה תינתן האפשרות לרכוש דירה במימון של עד 90% במקום 75% מימון כיום, ההטבה תינתן לרוכשי דירות אשר מחירן עד 1,300,000 ש"ח.
מפה נשאלת השאלה מי עומד בקריטריונים?
לשם דוגמה: כיום, זוג המעוניין לרכוש דירה יד שנייה ב- 1,200,000 ש"ח היה צריך לגייס הון עצמי של 300,000 ש"ח אשר מהווים 25% משווי הנכס.
וכעת אותו זוג יצטרך לגייס הון עצמי של מינימום 120,000 ש"ח (10%) ואת היתרה ניתן לגייס בהלוואת משכנתה.
חשוב להדגיש כי קבלת המשכנתה נתונה לשיקול דעת הבנק והקריטריונים לקבלת מימון גבוה יוקשחו מול אותם לווים.
הסיכון הבנקאי הגלום ברכישת דירה במימון גבוה משליך על הריביות שאותם נקבל מהבנק כך שבקשות ב- 90% מימון יתומחרו בהתאם.
בנוסף, הבנק יהיה חייב לקחת בחשבון את טיב הלקוח וההכנסות בניקוי התחייבויות, דבר אשר יקשה על המערכת הבנקאית לאשר משכנתאות והאלטרנטיבות יהיו חיזוק אותן בקשות ע"י ערבים שיהיו חייבים להצטרף לבקשה כדי לאשר את גובה המשכנתה הנדרש.
ככל שהמשכורות של בני הזוג גבוהות יותר(בנטו) כך ניתן לאשר להם אחוז מימון גבוה יותר.
כלומר שברגע שזוג חסך הון עצמי מעל 100 אלף ₪ (לא בהלוואות) באפשרותו כבר לבחון את אפשרויותיו הרבות לרכישת נכס עם משכנתה במימון המקסימלי.
טיפים חשובים שצריכים לדעת לפני שמתחילים:
- בתהליך רכישת נכס קיימות הוצאות רבות כגון שכר טרחה לעו"ד, אגרות ורישומים למנהל או לטאבו,שמאי מטעם הרוכשים או מטעם הבנק,דמי פתיחת תיק משכנתה בבנק, יועץ משכנתאות וכיו"ב.
חשוב להבהיר כי אותם הוצאות לא יכללו באותו אחוז מימון נדרש קרי, 90% מימון ואותם לווים יצטרכו לממן את ההוצאות האלה מכיסם.
- כיום, כאשר רוכשים נכס באחוז מימון גבוה ( 75%) חשוב לדעת שאחוז המימון הסופי שיקבע הוא הנמוך מבין חוזה רכישה עם המוכר לבין הערכת שמאי שמגיע מטעם הבנק. זאת אומרת שאם זוג הסכים לרכוש נכס מיד שנייה במחיר של כ-1 מיליון ₪ והבנק אישר לזוג משכנתה של 750 אלף ₪ (המהווים 75% מימון) שמאי של הבנק (שמגיע בדר"כ לאחר החתימה על תיק המשכנתה) קבע שהנכס שווה 800 אלף ₪ אז אחוז המימון יעלה בהתאם. ישנם מצבים חריגים שהבנק לא יאשר את המשכנתה מפאת עליית אחוז המימון בעסקה.
- רכישת בית היא עסקה אשר לוקחת בדרך כלל מספר חודשים ובמקרים רבים ישנם אירועים בלתי צפויים במהלך הרכישה העלולים לגרום לעגומת נפש ולעתים אף להפסד כספי שניתן היה למנוע מראש.
חשוב לבנות תכנית מדויקת ומובנת לפני ביצוע החלטות גורליות במיוחד אם פינוי הנכס אינו מיידי ובני הזוג צריכים להסתדר עם שכירות ומשכנתה יחדיו.
- בד"כ נהוג לצאת לחפש קודם בית לרכישה ורק לאחר מכן למצוא את תכנית המימון המתאימה.
מומלץ לעשות זאת הפוך ובכך להחליט עם גורם מוסמך מה עלות הנכס המתאימה לכם ביותר, מהן ההוצאות הנוספות הכרוכות ברכישת נכס זה ביחד עם עלות המשכנתה החודשית הכוללת אותה הנכם עומדים לשלם רוב ימי חייכם.
