רכישת דירה מקבלן

המדריך לרכישת דירה מקבלן

בשנים האחרונות וכתוצאה מעודף ביקוש בתחום רכישת דירת יד ראשונה מקבלן נוצר מצב שבו הרוכשים רצים כמו ברווזים לטבח וחותמים על הסכמים דרקוניים שכל הסעיפים בתוכם מגנים על הקבלן ורק עליו.
ראשית, אנו חייבים לזכור כי מדובר בעיסקה מורכבת, ואופן ביצוע העיסקה יכול להשליך על עתידנו.
עלינו לזכור כי מדובר על דירה הנקנת על בסיס חוזה בלבד ואין זכות קניינית על שום חלק בפרויקט. בנוסף, בשל העובדה כי עורך דין מטעם הקבלן מייצג אותו, ודואג לאינטרסים האישיים של הגוף המבצע את הפרויקט-בדקו לעומק את הקבלן ומי מטעמו

אם כבר החלטנו לרכוש, איך נעשה זאת?

1. יש לוודא כי קיים רישום בפנקס רישום המקרקעין המעיד כי אותו קבלן הוא הבעלים של הקרקע.
2. במידה והקבלן הוא חוכר את הקרקע, חשוב לבדוק את הסכם החכירה מול מנהל מקרקעי ישראל ולוודא כי הקרקע היא חכורה על ידי הקבלן ודמי ההיוון שולמו.
3. יש לוודא כי לחברת הבנייה קיים היתר בנייה חוקי ותקף מטעם העירייה המורה על כמות יחידות הדיור הנבנות באותו פרויקט.

אז מה אני צריך לעשות כשאני רוכש דירה מקבלן?

1. עלינו לוודא כי הסעיפים שסוכמו בעל פה עם הקבלן אכן קוימו והופיעו בחוזה
2. חשוב לוודא כי המפרט הטכני של הדירה מולא באופן מדוייק על ידי הקבלן.
3. חשוב לבדוק כי קיים סעיף בחוזה המאפשר לכם לבצע שינויים או תוספות במבנה הדירה במקרה שקיימת אפשרות לכך. בדקו האם תחויבו בתשלומים נוספים.
4.בדקו שלא קיים סעיף בחוזה המתיר לקבלן לבצע שינויים בתוך תחום הדירה אותה רכשתם או בחלקים המוצמדים לדירה לרבות דחיית מועד ביצוע ללא אישורכם.

5. ודאו כי שמאי המקרקעין אותו אתם רוצים להזמין יוודא את גיווני הדירה באופן מובהק.

בדיקת סעיפי החוזה בעת הרכישה

טרם ביצוע החתימה על הסכם רכישת דירה מקבלן עלינו לוודא את הדברים הבאים
1. רישום בטאבו, יש לדרוש כי הקבלן יציין את מועד השלמת רישום הבעלות על הנכס ורישום המשכנתא מדרגה ראשונה
2. וודאו כי לא קיימים היטלים נוספים על הדירה לרבות היטל השבחה
3. רכוש משותף – אם כבר החלטנו לרכוש דירה חדשה יש להקפיד ולבדוק אילו חלקים מהרכוש המשותף הופרדו על ידי הקבלן. בידקו איך ניתן להסדיר את נושא הרכוש המשותף בבניין לרבות מחסנים כניסת הבניין חניות דרכי גישה לגג, מיקום הדוודים, ביוב וכו'
4. בעת רכישת הדירה וודאו כי מחיר הדירה כולל את מחיר החנייה והאם היא מקורה.
5. שימו דגש כי הקבלן התקין את מערכות החימום בהתאם לתקנות ובהתאם למפרט הטכני.
6. וודאו כי המחיר כולל עלות התקנת גז וחיבור חשמל.
7. שימו דגש ובידקו מה כלול בסעיף הוצאות הפיתוח והאם תהיה דרישה עתידית של הדיירים לאותו היטל או דומה לו.
8. איחור במועד מסירת הדירה חשוב לוודא כי קיים סעיף בחוזה שמגדיר באופן שאינו משתמע לשני פנים את מועד מסירת הדירה, ומהו טווח החריגה אותו צפוי הקבלן לדרוש. במידה וקיימים סעיפים המדברים על חריגה ממועד העברת הדירה חשוב לבדוק את גובה הפיצוי שאותו ייתן הקבלן לרוכש.
9. לא היינו ממליצים לכם לחתום על חוזה רכישת דירה בו החוזה מסביר בצורה ברורה כי קבלת הדירה היא הוכחה לכך שהדירה במצב תקין (אם קיבלנו את הדירה זה לא אומר שהסכמנו על כמות הליקויים העתידיים אותם אמורים לחשוף בשלבים מתקדמים של הבנייה.

אחריות הקבלן לתיקונים

חברת להב משכנתאות ופיננסים תעזור לכם ותכוון אתכם גם בדברים הקשורים ליום שאחרי קבלת החזקה בפועל.
חשוב להבין כי חוק המכר מחוייב על הקבלן בשתי תקופות שונות: תקופת הבדק – תקופה בה הקבלן מחויב לתקן כל נזק בהתאם לסוג הליקוי, ותקופת האחריות – התקופה בה רוב רובה של האחריות מוטלת עלינו הרוכשים וחובת ההוכחה היא עלינו.

לסיכום:

אם כבר החלטנו לרכוש דירה מקבלן בדקו על ידי יועץ משכנתאות פרטי אם קיימת היתכנות לבקשה מסוג זה חשוב להדגיש כי לא כל קבלן מאושר באופן אוטומטי על ידי הבנקים ולא כל קבלן המלווה עיסקה יהיה זכאי שלקוחותיו יקבלו משכנתא.
אם כבר החלטנו לצאת למהלך שכזה, פנו לחברה לייעוץ משכנתאות שתוביל אתכם אל המטרה ותחסוך לכם מאות אלפי שקלים בכל התהליך.