מה זה רכוש משותף?
לכל בעל דירה בבניין יש אחוז מסויים מהבניין. אחוז זה נקבע לפי היחס בין שטח הרצפה הפנימי של בעל הדירה ובין שטח הרצפה הכולל שבבניין. בחוק המקרקעין, תשכ”ט (1969) נקבע כי לצורך מכירת רכוש משותף ישנה חובה שתהיה הסכמה של שני-שליש מבעלי הזכויות: "בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות” [סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין]. הסיבה לכך שנקבע שיש רק צורך ברוב ולא בהסכמה פה-אחד של כל הדיירים הינה שמקרה כזה יכול ליצור מצב בו בעלי דירות ינצלו את יכולת הוטו שלהם בכדי לפגוע בזכויות של דיירים אחרים ולהתנות את ביצוע הפרויקט תוך סחיטה.
משום כך, פרויקט תמ"א 38 לעיתים קרובות נתקל בקשיים רבים, כגון דייר סרבן ומחלוקות בין דייר הבניין לגבי ביצוע חיזוק לבניין ומכירת זכויות הבנייה לקבלן. זאת בנוסף לקשיים רבים נוספים העומדים בפני יישומה של תמ"א 38, כגון קשיים אל מול ועדות התכנון ושאלות לגבי הרווחיות והכדאיות של הפרויקט. מסיבות אלו, חשוב לפנות אל עורך דין המתמחה בתיקי תמ"א 38 ואשר בעל נסיון בהתמודדות עם הדיירים, הקבלנים והמוסדות המקומיים כאחד.
פטור ממיסים ברכוש משותף במסגרת תמ"א 38
תיאורטית, בנייה מכוח תמ"א 38 טומנת בחובה מיסים שחלים על כל בעלי דירות בבניין שהחולקים רכוש משותף (הבניין) בדיוק כשם שכל עסקה אחרת הנעשית במדינה חייבת במס (הדוגמאות המוכרות ביותר לכך הינם מע"מ ומס הכנסה). בתמ"א 38, דיירי הבניין מעניקים את זכויות הבנייה ליזם, זכויות המאפשרות ליזם להוסיף ולמכור דירות לגג הבניין, בתמורה לכך שיבצע את העבודות. כמו בכל עסקה, מכירה של זכות במקרקעין כוללת חובת מיסים גם כן: מס שבח, מס רכישה ומס מכירה. כאשר נעשים שינויים בהצמדות הרכוש המשותף בבניין, כגון בתמ"א 38, העניין מהווה למעשה מכירה של זכות במקרקעין ועל כן תיאורטית טומנת בחובה את החובה במיסים דלעיל.
אולם, מכיוון שתכנית תמ"א 38 היא תכנית של המדינה והיא מעוניינת לעודד פרויקטים אלו, נקבע כי שינויים בהצמדות הרכוש המשותף בין הדיירים בבניין יהוו מקרה יוצא מן הכלל במכירת זכות מקרקעין ויהיו פטורים ממס שבח ומס רכישה.
סייג זה עוגן ב תיקון מס' 62 לחוק מיסוי מקרקרעין, סעיף 49/לד (2008).
בכדי לזכות בפטור זה צריכים להתקיים התנאים הבאים:
- "המכירה נעשתה בסמוך למכירת הזכות הנמכרת 38"
- "לא ניתנה תמורה כספית בעד המכירה" – התמורה שניתנת לבעלי הדירות הינה "שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק" כגון התקנת מעלית, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, עיצוב המבנה, שיפוצו במילים אחרות, שהתמורה אינה כספית למעט תשלום לכיסוי ההוצאות הכלולות במתן שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק.
- "המוכר והרוכש מכרו את הזכות הנמכרת בפטור ממס לפי הוראות סעיף 49לג", קרי: "מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בפרק זה – הזכות הנמכרת)". במילים אחרות, שמכירת הזכויות ברכוש המשותף בוצעה בפועל כחלק מחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה בהתאם לתכנית מתאר ארצית 38.
