נכון לימים אלו – דצמבר 2016 – ריבית הפריים היא הנמוכה ביותר מאז ומעולם.
המאמר מכוון לבעלי ריביות משתנות אך ישנה התייחסות קלה גם למסלולים קבועים. לווה שלקח משכנתא צמודה לפריים ו/או בריבית משתנה בעצם לקח על עצמו, במודע או שלא במודע, סיכונים רבים.
באופן כללי מסלול ריבית משתנה לוקחים כאשר הריבית במשק גבוהה. מסלול הריבית המשתנה מהווה אלטרנטיבה למסלול הריבית הקבועה שכן כאשר תרד הריבית במשק, כל מי שיש לו ריבית קבועה לא יוכל להינות מירידת הריבית וזאת משום הוא קיבע אותה.
מסלול הריבית המשתנה :
יתרונות:
• יכולת לפירעון מוקדם (בנקודות יציאה) ללא קנסות.
• היותה זולה יותר בטווח הקצר וכתוצאה מכך גם ההחזרים החודשיים נמוכים יותר, דבר המהווה חלק במערכת השיקולים בהתאמת תמהיל המשכנתא האופטימלי.
• ניתן לקבע ריבית זולה למספר שנים תוך אי ודאות לגבי מה תהיה הריבית בעתיד.
חסרונות:
• בעתיד בעת עדכון הרבית (לדוגמא משתנה כל 5 שנים – לאחר 5 שנים) יש אי וודאות מובנה לגבי גובה הריבית והיא יכולה גם להשתנות בצורה דרמטית כלפי מעלה בתקופה של 5 שנים. המשמעות היא עליה בסכום ההחזר החודשי וזאת מפני שמדובר בסוג של ספקולציה ויש לשקול טוב את משקל המסלול הזה בתמהיל המשכנתא או לחילופין להיערך מראש לתרחישים שונים (לדוגמא קרן שמשתחררת וכו').
• בעת פירעון מוקדם של מסלול זה שלא בנקודת יציאה עשוי להיות עמלת פירעון מוקדם.
כאשר הריבית במשק נמוכה היתרון היחסי המשמעותי של מסלול הריבית המשתנה הינו היותו מסלול בעל החזרים נמוכים יחסית בטווח הקצר. החיסרון השני (חשש מעמלת פירעון מוקדם) הופך להיות פחות רלוונטי ופחות
משמעותי.
מסלול הפריים הינו מסוכן גם הוא
יתרונות:
• הריבית הכי זולה ולכן ההחזרים נמוכים.
• בשל הריבית הנמוכה יש שחיקה מהירה קרן ההלוואה.
• ניתנת לפירעון בכל עת ללא קנסות בשל פירעון מוקדם.
חסרונות:
• כאשר יש עליית ריבית יש השפעה מיידית על גובה ההחזר החודשי (בניגוד למסלולים צמודי מדד בהם ההצמדה נפרסת על כל שאר תקופת המשכנתא ואז העלייה בגובה ההחזר החודשי פחות מורגשת בטווח הקצר).
• כאשר הריבית תעלה בצורה דרמטית 3% – 4% ההחזר החודשי עשוי לעלות במאות שקלים וזאת רק בחלק של הפריים.
כאשר הריבית במשק תעלה – בהכרח ההחזרים החודשיים בגין המשכנתא יגדלו גם הם!
להלן דוגמא מספרית היכולה להמחיש את השינויים בריבית לאורך השנים ואת השפעתם הן על ההחזר החודשי והן על סה"כ החזר המצטבר:
הטבלה המוצגת מטה מציגה מספר תרחישים, לדוגמא תרחיש מספר 0 מייצג מצב שבו לא יהיה שינוי לא בריבית ולא במדד כלל. תרחיש מספר 2 מייצג עלייה של 6.5% בריבית באופן מצטבר לאורך 30 שנה ועלייה שנתית של 2% במדד.
טבלה א'
הסבר לטבלה א':
ישנן שלוש משכנתאות באותו סכום (750,000 ₪) עם רמת החזר חודשי התחלתי זהה, ולשלושת המשכנתאות תמהילים שונים מבחינת מסלולים (תמהילי הצעות א' וב' עצמם אינם מוצגים מבחינת משקלי ההצמדה, המשתנה, פריים וכו'). ניתן לראות מהטבלה כי למרות השוויון לכאורה בין שלושת המשכנתאות עשוי ההחזר החודשי לנוע על הטווח שבאותה שורה. לדוגמא הצעה א' עשוי ההחזר החודשי לנוע בין 4,128 ₪ (לפי תרחיש 0) לבין 6,552 ₪ (לפי תרחיש 3). הצעה ג' חושבה כולה במסלול ריבית קבועה לא צמודה וניתן לראות שבכל תרחיש ההחזר החודשי נשאר קבוע אבל מדובר בתקופה מעט ארוכה יותר (263 חודשים).
ההחזר החודשי הינו שיקול עיקרי אך יש לבדוק שיקול נוסף שהוא הסכום המצטבר לכל ההחזר:
טבלה ב'
מטבלה ב' עולה כי סכום ההחזר המצטבר בהצעה ג' (אשר כולה במסלול מאוד סולידי – קבועה לא צמודה) הינו כ 1.085 מיליון ₪ בכל אחד מהתרחישים. אפשר לראות כי בעת קרות תרחיש מספר 3 (עליית ריבית של 9% ב 30 שנה ועליית מדד שנתית של 3%) משכנתא מספר 1 הופכת להיות לא כדאית.
ישנם מסלולים נוספים ולכל אחד יתרונות וחסרונות ייחודיים לו.
חלק בלתי נפרד מקביעת תמהיל המשכנתא האופטימלי הוא הקטנת סיכונים או ניהולם וזאת על ידי שילוב מסלולים קבועים צמודים וקבועים לא צמודים. כל לווה קובע מה התמהיל המתאים לו בהתאם להערכותיו / חששותיו משינויי ריבית ו/או מדד ובהתאם ליכולת ההחזר שלו.
לווה שלקח לפני שנה משכנתא על ידי יועץ משכנתאות בריבית קבועה לא צמודה לקח אותה בריבית יקרה יותר מאשר הריביות המשתנות ומראש היה מוכן לשלם יותר בכדי שכאשר הריבית במשק תעלה, הוא לא יהיה מוטרד מכך.
בבואכם לקחת משכנתא יש לשקול מגוון שיקולים כדי למצוא איזון בין המסלולים בעת קביעת התמהיל האופטימלי!
כותר המאמר:
אבי דביר, רו"ח
